Die Fälle des Vorkaufsrechts um das „RichiBrauni“-Haus in Berlin-Neukölln sowie um die Warschauer Straße 25/Kopernikusstr. 6 in Friedrichshain sind mehr als bloße Einzelfälle auf einem überhitzten Wohnungsmarkt. Sie stehen exemplarisch für die grundsätzliche Auseinandersetzung in unserer Stadt: Bleibt Berlin eine Stadt für alle oder setzen sich Renditeinteressen weiterhin über die Bedürfnisse der Menschen hinweg? Ich freue mich sehr, dass die Bewohner*innen der Häuser sich so aktiv und engagiert gegen den Ausverkauf ihres Zuhauses eingesetzt haben bzw. einsetzen und sie wissen, dass ich an ihrer Seite stehe. Gemeinsam können wir deutlich machen: Verdrängung ist kein Naturgesetz, wir können und müssen sie politisch verhindern!
RichiBrauni: Ein Erfolg trotz eingeschränktem Vorkaufsrecht
Im Fall des Hauses an der Richardstraße 59/Braunschweiger Straße 54, bekannt als „RichiBrauni“, konnten wir gemeinsam mit den Mieter*innen und dem Bezirk Neukölln ein starkes Zeichen setzen. Obwohl das kommunale Vorkaufsrecht derzeit durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts erheblich eingeschränkt ist, ist es dem Bezirk und zuvor dem Baustadtrat Jochen Biedermann gelungen, mit dem Käufer eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu schließen.
Diese vertragliche Verpflichtung beinhaltet unter anderem einen Verzicht auf Umwandlung in Eigentumswohnungen, die Begrenzung der Neuvertragsmieten auf die Mietpreisbremse und die langfristige Sicherung der Wohnnutzung. Dies war aber nur möglich, weil der Bezirk glaubhaft machte, das Vorkaufsrecht bei Nichterfüllung zu prüfen und gegebenenfalls zu aktivieren, auch wenn es rechtliche Hürden gegeben hätte. Das zeigt: Wo ein politischer Wille ist, ist auch ein Weg, selbst innerhalb der engen gesetzlichen Grenzen.
Die Mieter*innen haben damit nicht nur eine existentielle Sicherheit zumindest für 20 Jahre gewonnen, sondern auch gezeigt, dass zivilgesellschaftlicher Protest und öffentlicher Drucketwas bewirken können. Ich bin den Bewohner*innen, den Mieter-Inis, dem Bezirksamt Neukölln um dem Stadtrat Jochen Biedermann und allen anderen die sich für die „RichiBrauni“ eingesetzt haben sehr dankbar für dieses Engagement. Dieser Fall hat hoffentlich Strahlkraft für andere betroffene Mieter*innen und die ganze Stadt!
Warschauer Straße 25: Eine Chance für sozialen Neubeginn
Ein weiteres wichtiges Beispiel ist das Haus in der Warschauer Straße 25/Kopernikusstraße 6 in Friedrichshain. Es wurde seit 1993 bereits dreimal an einen Fonds verkauft und soll jetzt wieder an einen Fonds gehen. Das sanierungsbedürftige Gebäude liegt zwar im Milieuschutzgebiet, aber durch den Verkauf drohen den bisherigen Mieter*innen massive Aufwertung oder gar die Verdrängung. Bereits jetzt stehen viele Wohnungen leer. Die Bausubstanz ist teils stark sanierungsbedürftig. Das Bezirksamt prüft derzeit den Vorkauf mit dem Ziel, die Mieter*innen vor Verdrängung zu schützen und den Standort für dringend benötigte soziale Projekte wie „Housing First“ für obdachlose Menschen oder ein Azubi-Wohnheim zu sichern, zum Beispiel durch die GSE gGmbH. Und auch die bestehenden Gewerbetreibenden könnten mit einer/m gemeinwohlorientierten Eigentümer*in gesichert werden, denn Gewerbemieter*innen haben noch weniger Schutzrechte als Mieter*innen für Wohnzwecke.
Ich unterstütze diese Lösung ausdrücklich. Es zeigt, dass das Vorkaufsrecht nicht nur ein defensives Instrument zur Abwehr von Spekulation sein kann, sondern auch aktiv für den Aufbau von sozialem und gemeinwohlorientiertem Wohnraum eingesetzt werden kann. Dass der Senat und Senator Gaebler hier Unterstützung zugesagt haben, ist wichtig und notwendig, es darf aber nicht nur bei Worten bleiben, der Senat muss jetzt auch die nötigen finanziellen Mittel bereitstellen. Berlin braucht ein deutliches Bekenntnis zu einer gemeinwohlorientierten Boden- und Wohnungspolitik. Die Zeit drängt, die Frist für den Vorkauf läuft bereits am 9.Juni aus.
Reformen auf Bundesebene dringend notwendig
Trotz dieser positiven Beispiele bleibt die gesetzliche Lage prekär. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 dürfen Bezirke das Vorkaufsrecht nur noch dann ausüben, wenn signifikante bauliche Mängel in den Objekten vorliegen, es also einen hohen Sanierungsbedarf oder einen hohen Leerstand gibt. Das führt dazu, dass in vielen Fällen die Bezirke das Vorkaufsrecht nicht ausüben können oder dass die gemeinwohlorientierten potentiellen Käufer*innen nicht in der Lage sind, die Renovierungskosten zu tragen. Der Milieuschutz und das Vorkaufsrecht sind einige wenige Instrumente, die die Bezirke überhaupt haben.
Deshalb fordern wir Grüne schon lange: Der Bund muss das Baugesetzbuch reformieren und den Kommunen das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten in vollem Umfang zurückgeben. Es braucht sogar weitere Verbesserungen wie längere Fristen für ie Prüfung des Vorkaufsrechts sowie ein preislimitiertes Verfahren, das Kommunen bei überhöhten Preisen in die Lage versetzt, Kaufpreise zu senken. Es muss wieder möglich sein, potenzielle Verdrängung auf Grundlage stadtentwicklungspolitischer Erwägungen zu verhindern, nicht erst dann, wenn es zu spät ist.
Dies ist und darf aber keine Ausrede für den Senat sein. Es ist umso wichtiger, dass der Senat bei den Fällen, in denen das Vorkaufsrecht genutzt werden kann, die Bezirke auch mit den nötigen finanziellen Mittel für die Ankäufe unterstützt. Dann klappen auch wieder mehr Abwendungsverbeinbarungen.
Für eine soziale Wohnungspolitik mit Handlungsspielraum
Die Berliner Mischung aus bezirklicher Entschlossenheit, zivilgesellschaftlichem Druck und politischem Willen kann wirken, das zeigen Fälle wie die der RichiBrauni, die Weichsel 52 und auch das Tuntenhaus. Nichtsdestotrotz brauchen wir einen grundlegenden Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik. Wir brauchen eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik, die sich um Wohnen als öffentliche Daseinsvorsorge für die Menschen kümmert und nicht um die maximale Rendite der sogenannten Investoren. Dazu gehören:
- die Vergesellschaftung größerer Wohnungskonzerne
- die Schaffung eines Wohnungswirtschaftsgesetzes, das klare Regeln und Anforderungen für das Vermieten von Wohnraum stellt und notfalls Vermieter*innen ausschließt
- der Ausbau des Anteils landeseigenem und gemeinwohlorientiertem Wohnungsbestands auf mindestens 50%
- die Heilung und Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts,
- der Ausbau eines öffentlichen Bodenfonds bzw. den aktiven Ankauf von Boden,
- die gezielte Förderung von Genossenschaften,
- eine Ankaufstrategie für Häuser, die bereits umgewandelte Mietwohnungen beinhalten zum Schutz vor Eigenbedarfskündigungen
- ein Mietendeckel/Mietenstopp vom Bund sowie die Verlängerung des Umwandlungsschutzes von Mietwohnungen (Paragraph 250 BauGB)
Denn Wohnen ist ein Grundrecht, kein Spekulationsobjekt.
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