Katrin Schmidberger

Die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnungen ist kein Nischenansatz, sondern ein weiterer Baustein zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes – und in vielen Fällen deutlich einfacher umsetzbar als häufig angenommen. Das ist das Ergebnis des Fachgesprächs, das ich gemeinsam mit meiner Abgeordenetenkollegin Katrin Schmidberger organisiert habe.

Zum Auftakt der Veranstaltung haben wir den über 60 Interessierten unseren aktuellen Antrag vorgestellt. Er fordert, kein neues Baurecht für Bürokomplexe zu schaffen und stattdessen leerstehende Büros für Wohnzwecke zu aktivieren. Angesichts wachsender Leerstände und gleichzeitigem Wohnungsmangel liegt hier ein erhebliches Potenzial.

Nach Einschätzung der Architektin Theresa Keilacker stehen in Berlin derzeit rund 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Rechnerisch könnten daraus etwa 25.000 Wohnungen entstehen. Gleichzeitig betonte sie, dass der Fokus stärker auf Bestandsentwicklung und Nachverdichtung liegen müsse, statt weiterhin auf Neubau zu setzen. Förderprogramme für den Umbau existieren bereits, müssten jedoch verbessert und stärker genutzt werden.

Bürogebäude sind häufig als Skelettbauten konzipiert und daher vergleichsweise flexibel umnutzbar, so der zentrale Punkt von Prof. Eike Roswag-Klinge. Mit Kosten von etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter könnten Umbauten in vielen Fällen schnell realisiert werden – sofern nur die notwendigen Maßnahmen umgesetzt werden. Auch aus klimapolitischer Sicht sei der Umbau im Bestand dem Neubau klar überlegen. Die Architektenkammer, deren Vorsitzender Roswag-Klinge ist, arbeite daher an einer umfassenden „Umbau-Agenda“.

Dass solche Projekte in der Praxis funktionieren, zeigte das Beispiel des Hausprojekts WiLMa19. In einem ehemaligen Bürogebäude entstand durch vergleichsweise einfache Umbaumaßnahmen und viel Eigenleistung bezahlbarer Wohnraum für rund 60 Menschen. Die durchschnittliche Miete liegt bei unter 4,50 Euro pro Quadratmeter. Das Projekt verdeutlicht, dass auch unkonventionelle Wohnformen und gemeinschaftliche Modelle eine wichtige Rolle spielen können.

Aus rechtlicher Sicht stellte der Baurechtsexperte Dr. Thomas Weigelt klar, dass Umnutzungen grundsätzlich möglich sind. Zwar greifen bei Umbauten aktuelle bauordnungs- und planungsrechtliche Vorgaben, diese können jedoch durch politische Entscheidungen vereinfacht werden. Auch steuerliche Anreize oder regulatorische Instrumente könnten gezielt eingesetzt werden, um den Umbau zu fördern.

Kritisch diskutiert wurde hingegen die weiterhin starke Ausrichtung vieler Planungen auf Büroflächen. Am Beispiel Gleisdreieck wurde deutlich, dass hohe Büroanteile nicht nur städtebaulich problematisch sind, sondern auch die Schaffung bezahlbaren Wohnraums erschweren. Hotels oder teures Kurzzeitwohnen sind ebenfalls keine sinnvolle Alternative. Gleichzeitig führen Bürobauten häufig zu höheren Bodenwertsteigerungen, was Fehlanreize im Markt setzt.

Ein zentrales Defizit bleibt die unzureichende Datenlage in Berlin. Sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeflächen fehlen belastbare, grundstücksscharfe Informationen. Zudem wurde mehrfach der Bedarf nach einer zentralen Beratungsstelle für Umbauprojekte betont, um Akteur*innen bei rechtlichen, technischen und finanziellen Fragen zu unterstützen.

Wir kritisierten, dass dem Senat weiterhin eine belastbare und umfassende Datengrundlage zu Wohn- und Gewerbeflächen fehlt. Wir fordern daher seit langem die Einführung eines Miet- und Wohnungskatasters, um verlässliche Zahlen für politische Entscheidungen zu schaffen.

Das Fazit des Fachgesprächs ist eindeutig: Der Umbau von Büroflächen zu Wohnungen ist technisch machbar, ökologisch sinnvoll und in vielen Fällen schneller realisierbar als Neubauprojekte. Die entscheidenden Hürden liegen weniger in der Baupraxis als vielmehr in rechtlichen Rahmenbedingungen, fehlenden Daten und unzureichenden Anreizen. Hier ist die Politik gefordert, die Voraussetzungen zu schaffen, damit das vorhandene Potenzial konsequent genutzt werden kann.

Julian Schwarze und Katrin Schmidberger

Nirgendwo frisst die Miete so viel vom Einkommen wie in Berlin- Nirgendwo werden mehr Mieter*innen abgezockt. Nirgendwo schaden überhöhte Mieten einer Stadt im Ganzen mehr als in Berlin.

Schon lange steigen die Mieten schneller als die Einkommen. Für immer mehr Menschen wird die eigene Wohnung zur Existenzfrage oder gar zum Armutsrisiko. Ich kämpfe deshalb seit Jahren für einen Mietendeckel – im Berliner Abgeordnetenhaus, innerhalb der Grünen und gemeinsam mit Mieter*inneninitiativen. Denn die Erfahrung zeigt: Der Markt kann und will das Problem nicht lösen.

Berlin hat mit dem Mietendeckel 2020 bundesweit Neuland betreten. Es war ein mutiger politischer Schritt, um explodierende Mieten zu stoppen und Menschen konkret zu entlasten. Die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen wurden eingefroren, überhöhte Mieten mussten abgesenkt werden, und bei Neuvermietungen galten klare Obergrenzen. Die Angebotsmieten sind im Gegensatz zu den anderen Städten damals in Berlin gesunken. Für viele Berliner*innen bedeutete das erstmals seit Jahren spürbare Entlastung. Der Mietendeckel hat gezeigt: Politische Regulierung wirkt, wenn man sie konsequent umsetzt.

Dass der Berliner Mietendeckel 2021 vor dem Bundesverfassungsgericht durch die CDU weg geklagt wurde, war ein schwerer Rückschlag, aber kein inhaltliches Scheitern. Das Gericht hat ausdrücklich nicht über die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels selbst entschieden, sondern allein über die Zuständigkeit. Die Regelung der Miethöhe liegt leider abschließend beim Bund, nicht bei den Ländern.

Genau daraus haben wir Konsequenzen gezogen. Nachdem wir als Berliner Grüne sehr klar und stabil waren und sind, haben wir auf unserem letzten Bundesparteitag beschlossen, den Mietendeckel in unser Bundesparteiprogramm aufzunehmen. Damit setzen wir ein klares Zeichen: Wir wollen die rechtlichen Voraussetzungen schaffen, damit Städte und Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten entweder selbst einen Mietendeckel einführen können oder über ein Bundesgesetz für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt einzuführen, verfassungssicher und wirksam.

Die bisherigen Instrumente reichen nicht aus. Die Mietpreisbremse greift zu kurz, hat zu viele Ausnahmen und schützt viele Menschen nicht vor drastischen Mieterhöhungen. Gleichzeitig frisst die Miete in immer mehr Haushalten einen Großteil des Einkommens auf. Wer Klimaschutz, soziale Gerechtigkeit und gesellschaftlichen Zusammenhalt ernst nimmt, darf diese Realität nicht ausblenden.

Während in München hohe Mieten auf hohe Einkommen treffen, bleibt den Berliner*innen mit ihren deutlich niedrigeren Löhnen immer weniger Geld zum Leben – und erst recht zum Konsum. Zum Vergleich: Rund ein Drittel der Haushalte in Deutschland kommt mit weniger als 13 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete aus. Schon ab 17,5 Prozent sprechen Expert*innen von hochpreisigen Städten. Und die Entwicklung geht in die falsche Richtung. Innerhalb nur eines Jahres ist die Mietbelastung der Berliner*innen von 25,9 auf 27,1 Prozent gestiegen (2023 auf 2024), deutlich stärker als in anderen ohnehin teuren Metropolen.

Die Kaufkraft der Berliner*innen war vorher schon gering. Aber jeder Euro, der in die Miete fließt, geht eben nicht an den Taxifahrer, die Gastronomin, das Kino oder die Clubbetreiberin. Wenn Menschen trotz Vollzeitarbeit oder gar zweiten Job nicht mehr wissen, wie sie die Miete und ihr Leben bezahlen sollen, dann schadet das auch dem Wirtschaftsstandort Berlin. Volkswirtschaftlich betrachtet sind überhöhte Mieten also Gift für unsere Stadt.

Schon heute ist es doch so, dass mindestens ein Drittel der Haushalte sich am Wohnungsmarkt nicht aus eigener Kraft versorgen können, insbesondere kleine und große Haushalte. Diese Haushalte zahlen durchschnittlich 45% ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete.

Mit dem Mietendeckel können wir dafür sorgen, dass Mieten nicht mehr exorbitant steigen, nur weil jemand auszieht. Wir können dafür sorgen, dass Menschen wieder umziehen können, weil z.B. die Familie größer wird oder eben die Kinder wieder ausziehen. Die kleinere Wohnung wäre dann eben nicht mehr doppelt so teuer wie die große mit dem alten Mietvertrag. 

Ja der Mietendeckel hat auch Gemeinwohlorientierte Vermieter getroffen. Jedoch müssen eben leider juristisch alle Vermieter*innen unabhängig ihres Geschäftsmodells gleich behandelt werden. Damals konnten wir mit einer Härtefallregelung und leichten Mietsteigerungen nach 2 Jahren aber durchaus sicherstellen, dass verantwortungsvolle Bestandshalter den nötigen Spielraum bekommen – denn der Mietendeckel soll ja die Richtigen treffen. 

Der Mietendeckel ist ein Renditedeckel und der ist angesichts der hohen Kauf- und Bodenpreise dringend nötig: 

Früher wurden Häuser gebaut bzw. gekauft, damit Menschen darin wohnen können, heute verkommen sie mehr und mehr zum Spielball internationaler (und nationaler) Fonds und sog. Investoren. Inzwischen zahlen die Käufer in zentralen Lagen das 45-Fache der aktuellen Jahresmiete. Es geht nicht mehr darum, mit den Mieten ein Haus auskömmlich zu bewirtschaften. Nicht darum langfristig eine gute und sozial durchmischte Hausgemeinschaft bzw. Kieze zu schaffen. Nein, es geht um die höchstmögliche Gewinnmaximierung. Es geht darum Umsatz- und Grunderwerbssteuern zu umgehen. 

Der Wirtschaftsnobelpreisträger Stiglitz sagt, dass eine spekulative Blase dadurch gekennzeichnet ist, dass Investoren nur noch auf den Wiederverkaufswert achten und sich der Preis zunehmend von fundamentalen Faktoren entfernt. Daher: die überhöhten Mieten und Kaufpreise sind Spekulation, schwächen den Wirtschaftsstandort Berlin und nehmen den Menschen die eh oft geringe Kaufkraft weg. Dass das alles legal ist – geschützt bzw. sogar gefördert durch die Bundesregierung – das ist ein Skandal und lässt das Vertrauen der Mieter*innen in Politik weiter schwinden.  

Der Mietendeckel ist natürlich kein Allheilmittel, er ist eine Notbremse. Er ist jetzt ein notwendiges Instrument, um Zeit und Spielraum zu gewinnen, Verdrängung zu stoppen und Wohnen wieder bezahlbar zu machen. Er schützt Mieter*innen, setzt klare Grenzen für Renditeerwartungen und macht deutlich: Wohnen ist Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge. Wohnungspolitik braucht immer einen Mix aus Maßnahmen und natürlich brauchen wir auch gemeinwohlorientierten, bezahlbaren neuen Wohnraum. Aber ohne eine starke Regulierung wird auch der Neubau die Mieten nicht senken. 

Berlin hat vorgemacht, was möglich ist. Diese Pionierarbeit war richtig und wichtig. Jetzt ist es an der Zeit, den nächsten Schritt zu gehen und den Mietendeckel bundesweit zu erkämpfen. Dafür werde ich mich weiter einsetzen, denn es gibt ein Recht auf Wohnen, aber nicht auf unendliche Renditen.