Infos zum Berliner Mietendeckel – Katrin Schmidberger

Ziel des geplanten neuen Berliner Mietengesetzes – das häufig auch einfach als Mietendeckel bezeichnet wird – ist es, die Mieter*innen vor immer weiter steigenden Mieten und damit Verdrängung zu schützen sowie Spekulation mit Wohnraum einzudämmen. Schon seit 2008 geht die Schere zwischen Einkommens- und Mietenentwicklung immer weiter auseinander. Besonders die Wohnungsunternehmen und Fonds, die überhöhte Mieten zur Erzielung ihrer Renditen verlangen, können mit einem Mietendeckel in ihrem Geschäftsmodell gebremst werden.

Im Kern soll das Gesetz die Mieten auf dem heutigen Stand für fünf Jahre einfrieren und überhöhte Mieten bei Neumietung auf eine angemessene und moderate Höhe reduzieren. Es wird zudem geprüft, ob bereits bestehende überhöhte Bestandsmieten abgesenkt werden können. Zu den Eckpunkten des Gesetzes gehört auch das Thema Modernisierung. Hierfür wird ein detailliertes Konzept erarbeitet, das gleichzeitig die Mieter*innen schützen und die Klimaziele für Berlin erreichen soll. Weitere offene Fragen sollen im Gesetzgebungsverfahren geklärt, um eine schlagkräftige Umsetzung zu erreichen.

Am 18.06.2019 wurden zunächst vom Senat mögliche Eckpunkte für ein Gesetz beschlossen. Nach diesem Beschluss wird nun von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein Gesetzentwurf bis Mitte/Ende Oktober erarbeitet. Nach dessen Beschluss durch den Senat geht dieser ins Abgeordnetenhaus. Dort wird das Gesetz nach einer ersten und zweiten Lesung sowie Beratungen im Fachausschuss bis Ende des Jahres verabschiedet, so dass der Mietendeckel zum 01.01.2020 in Kraft treten kann.

Falls Sie Mieterhöhungsverlangen bekommen, sollten diese zunächst auf ihre Rechtmäßigkeit sowie auf die zulässige Höhe überprüft werden. Für eine Zustimmung haben Sie mindestens zwei Monate Zeit. Sie können in allen Bezirken (bis auf Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf) die kostenlose bezirkliche Mieterberatung in Anspruch nehmen. Aber auch der Berliner Mieterverein sowie die Berliner Mietergemeinschaft sammeln Fälle und beraten Mieter*innen.

Hier finden Sie die bezirklichen Beratungsstellen sowie die Adressen der Mieter*innen-Verbände (Stand: 20.06.2019):

Eine etwaige Zustimmung zur Mieterhöhung durch die Mieter*innen soll so spät wie möglich und unter Vorbehalt erfolgen. Der Senat für Stadtentwicklung und Wohnen sowie der Berliner Mieterverein weisen darauf hin, dass ausschlaggebend das Datum der Zustimmung durch die Mieter*innen ist. Stichtag für den Mietendeckel und die Miethöhe ist der 18.06.2019. Damit eine Mieterhöhung gültig ist, müsste das Mieterhöhungsverlangen viel früher als der Stichtag eingereicht worden und die Zustimmung durch die Mieter*innen vor dem 18.06.2019 erfolgt sein. Jedoch wollen Vermieterverbände die geplante Rückwirkung gerichtlich kippen.

Mieterhöhungen, denen nach dem 18.06.2019 zugestimmt wurde, können widerrufen werden sobald das Gesetz in Kraft tritt, das heißt im Amtsblatt steht (Januar 2020). Generell steht Mieter*innen gesetzlich eine zweimonatige Bedenkzeit für die Zustimmung oder Ablehnung zu. Die Mieterhöhung kann auch erst nach drei Monaten gelten, da der laufende Monat mitzählt. Sprich: jetzt – also im Juni – ausgesprochene Mieterhöhungen bedeuten, dass eine Erhöhung ab September möglich ist. Vereinzelt versuchen Vermieter*innen Druck auf die Mieter*innen auszuüben, indem sie eine schnellere Entscheidung einfordern. Das kann zurückgewiesen werden. Mieter*innen und der Mieterverein prüfen die Mieterhöhung ganz normal nach altem Recht. Muss ein Mieter danach eine höhere Miete zahlen, muss er das zunächst auch erfüllen. Weitere Informationen sind hier zu finden.

Vorgesehen sind Regelungen für wirtschaftliche Härtefälle für Vermieter*innen, wenn eine wirtschaftliche Unterdeckung des Hauses droht, d.h. wenn die Kosten für die Instandhaltung einen Verlust für die/den Vermieter*in des Wohnhauses bedeuten. Entsprechend können im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden, die dann z.B. für WBS-berechtigte Mieter*innen durch das Land Berlin kompensiert werden.

Für energetische Sanierungen bzw. Sanierungen, um Barrierefreiheit herzustellen, gibt es Ausnahmen: es gibt genehmigungsfreie Modernisierungsarbeiten bis zu einer festgelegten Umlagehöhe. Kostenaufwendige Modernisierungsmaßnahmen müssen von der IBB geprüft und von der Stadtentwicklungs- bzw. Bauverwaltung genehmigt werden. Der Mietendeckel ist das richtige Instrument, um sinnlose Modernisierungen, die bisher genutzt wurden, um die Mieten in die Höhe zu treiben oder sogar zu entmieten, zu unterbinden. Für diese Fälle sind nun Bußgelder von bis zu 500.000 Euro vorgesehen.

Das Ziel des Mietendeckels ist diejenige Vermieter*innen zu treffen, die mit ihren Wohnungen auf überhöhte Renditen absehen. Im Gesetzgebungsverfahren wird also auch darüber zu diskutieren sein, wie auf die Bedürfnisse von sozial- und gemeinwohlorientierten Vermieter*innen eingegangen werden kann. Die Rot-Rot-Grüne Koalition will keineswegs verantwortungsvolle Bestandshalter*innen bestrafen, aber Geschäftsmodelle, die einseitig zu Lasten der Mieter*innen gehen, um überhöhte Renditen zu erzielen, wie zum Beispiel die Deutsche Wohnen. Diese hat laut Informationen auf der Aktionärsversammlung letztes Jahr eine Rendite von insgesamt 21 Prozent erreicht. Auch Unternehmen wie Akelius, die nach Modernisierungen Quadratmeter-Preise von 30 Euro und mehr aufrufen, sollen gebremst werden.

Im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren wird das Gesetz ausgestaltet und selbstverständlich auch auf Kritikpunkte und Umsetzungsfragen detailliert eingegangen. Die Rot-Rot-Grüne Koalition und vor allem wir Grüne wollen gemeinwohlorientierte oder nicht-gewinnorientierte Bauträger wie Genossenschaften aber auch verantwortungsvolle und soziale Kleinvermieter*innen unterstützen, weil diese dauerhaft günstige bzw. leistbare Mieten anbieten und fair mit ihren Mieter*innen umgehen. Wir brauchen eine gemeinnützige Wohnungswirtschaft mehr denn je. Deshalb setzen wir uns auf Bundesebene schon lange für eine neue Wohngemeinnützigkeit ein und wollen diese steuerlich begünstigen.

Im Land Berlin haben wir zudem sowohl eine entsprechende Modernisierungsförderung als auch eine Genossenschaftsförderung aufgelegt. Weitere Unterstützungsinstrumente sind in Planung. Die Kritik der Genossenschaften und von sozial- und gemeinwohlorientierten Kleinvermieter*innen wird von uns ernst genommen und geeignete Möglichkeiten geprüft. Da Genossenschaften aus rechtlichen Gründen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten nicht auf die Mieter*innen umlegen dürfen, muss eine adäquate Regelung gefunden werden. Jedoch bitten wir auch um Verständnis, dass aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes diese Bauträger nicht generell ausgenommen werden dürfen. Sonst wird die Rechtmäßigkeit des ganzen Gesetzes gefährdet.

Der Mietendeckel gilt nicht für Neubauwohnungen, deshalb führt auch das Argument, wir würden damit den Neubau stoppen ins Leere. Auch mietpreisgebundene Sozialwohnungen werden ausgenommen.

Weitere Informationen rund um den Mietendeckel sind hier zu finden.