Mit dem Mietendeckel ziehen wir die Notbremse und stoppen Verdrängung und Spekulation. Wir schaffen mit dem rot-rot-grünen Mietendeckel für Berlin eine neue Mietenregulierung auf der Landesebene und betreten damit juristisches Neuland. Schon seit 2008 galoppieren die Mieten der Einkommensentwicklung der Berliner*innen davon. In Berlin sind die Grundstückswerte seit 2008 um 870 Prozent angestiegen. In diesem Zeitraum haben sich die Mieten mit 104 Prozent mehr als verdoppelt – während die Einkommen nur um 24,7 Prozent gestiegen sind. Fast ein Viertel der Umzüge werden heute aufgrund von Verdrängung, durch Mieterhöhungen, Eigenbedarfskündigungen, teure Modernisierungen, fehlende Instandhaltung, Abrisse oder Druck von Eigentümer*innen verursacht.
Die Koalition ist angetreten, um die zunehmende Verdrängung der Berliner*innen und die fortschreitende soziale Spaltung der Stadt aufzuhalten sowie Spekulation konsequent einzudämmen. Dafür ist der Mietendeckel ein wichtiger Baustein, denn wir wollen in Berlin einen Wohnungsmarkt erreichen, bei dem auch Gering- und Normalverdiener*innen wieder eine Chance haben, zu bezahlbaren Preisen zu wohnen.
Mit der „Atmung von unten“ sorgen wir ab dem Jahr 2022 für den nötigen Spielraum für soziale Bestandshalter*innen und gemeinwohlorientierte Träger mit niedrigen Mieten für Investitionen, die auch den Mieter*innen zu Gute kommen. Uns geht es aber dabei nicht um die Erhöhung von Mieten, sondern um die Erhöhung der Rechtssicherheit des Mietendeckels.
Mit der Mietentabelle 2013 (plus Anpassung um die Einkommensentwicklung) beheben wir quasi die Lücken der Mietpreisbremse und des Mietspiegels und sorgen dafür, dass die Neuvermietungen nicht mehr spekulativ durch die Decke gehen bzw. dass es keinen finanziellen Anreiz mehr gibt, Mieter*innen wegen hoher zu erzielender Neuvertragsmieten loszuwerden. Und wir gehen noch einen Schritt weiter, indem wir ab 2021 auch überhöhte „Wucher“-Mieten absenken, denn es gibt kein Recht auf unendliche Renditen. Der Berliner Wohnungsmarkt darf nicht zu einem spekulativen Finanzmarkt werden.
Mit dem Mietendeckel verhindern wir einerseits das Herausmodernisieren, sorgen aber andererseits für mehr Förderung und ermöglichen sinnvolle Maßnahmen, die dem Klimaschutz und dem Barriereabbau dienen. Zwar sind bisher noch Umlagen von bis zu maximal 2 Euro/QM möglich, jedoch soll die Umlage durch einen höheren Mietzuschuss kompensiert und damit die einkommensschwachen Mieter*innen geschützt werden. Und vor allem wird es eine Positivliste für klimapolitisch sinnvolle Maßnahmen geben. Damit soll z.B. Maßnahmen wie die Dämmung von Kellerdecken zur Energieeinsparung möglich sein, überteuerte Modernisierungen, die lediglich der Erhöhung der Mieten dienen, jedoch nicht. Wir wollen mit dem Mietendeckel den Klima- und Mieterschutz ein Stück weit in Einklang bringen.
Mit dem rot-rot-grünen Mietendeckel betreten wir juristisches Neuland. Daher mussten wir gut abwägen, welches Modell gleichzeitig sozial und fair, aber auch umsetzbar und rechtssicher ist, damit das Gesetz die zu erwartende Klagewelle vor Gericht besteht und nicht gekippt wird.
Besonders zentral: es gilt die 5 Jahre jetzt umso mehr zu nutzen, um den bedarfsgerechten Neubau in unserer Stadt voran zu bringen, mehr Flächen in gemeinwohlorientierte Hand zu erreichen und die anderen wohnungspolitischen Instrumente wie den Milieuschutz, das Vorkaufsrecht, die Wohnungsaufsicht sowie das Zweckenfremdungsverbotsgesetz zu schärfen und auszuweiten. Denn auch die anderen Haushalte, die nicht unter den Mietendeckel fallen, gilt es mit aller Kraft zu schützen.
Der R2G-Mietendeckel – die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- Die Mieten in Berlin werden für die nächsten fünf Jahre zum Stichtag 18. Juni 2019 eingefroren. So wird es die versprochene Atempause für ca. 1,5 Mio. Haushalte geben. Auch für Staffel- und Indexmieten ist die am 18. Juni 2019 geltende Miete entscheidend.
- Der Mietendeckel gilt auch bei möblierten Wohnungen, die zur Vermietung angeboten werden.
- Damit faire und gemeinwohlorientierte Vermieter*innen wie etwa Genossenschaften mit niedrigen Mieten den nötigen Spielraum für Investitionen bekommen, wird es die Möglichkeit geben, ab 2022 die Mieten moderat anzupassen. Die Miete darf aber nicht um mehr als 1,3 Prozent jährlich steigen – und zwar nur dann, wenn sie unterhalb der Mietobergrenzen liegt. Diese Regelung sorgt vor allem für mehr Rechtssicherheit, weil sie die Verhältnismäßigkeit beim Eingriff ins Eigentum sicherstellt.
- Als Grundlage für Mietobergrenzen gilt die Miettabelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die auf Basis des Mietspiegels 2013 errechnet wurde und die Berliner Einkommensentwicklung bis heute mit einbezieht. Dadurch ergeben sich für die unterschiedlichen Baualtersklassen jeweils unterschiedliche Mietobergrenzen. Bei Wohnungen mit „moderner Ausstattung“, die im Gesetz genau definiert ist, erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro/QM.
- Bei Neuvermietungen darf die Miete nicht höher als die Vormiete sein oder – falls diese zu hoch angesetzt war – die maximale Mietobergrenze aus der Miettabelle verlangt werden. So verhindern wir, dass gerade Neu- bzw. Wiedervermietungen zu sprunghaften Anstiegen der Mieten führen und verschaffen den Wohnungssuchenden wieder eine stärkere Ausgangslage.
- Überhöhte Mieten, die 20 Prozent über der Mietobergrenze in der Tabelle liegen, können neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes abgesenkt werden. Dabei werden Zu- und Abschläge für die einfache Lage (-28 Cent), die mittlere Lage (-9 Cent) und die gute Lage (+74 Cent) berücksichtigt. So gehen wir effektiv gegen Wucher vor.
- Wird Wohnraum mit einer Miethöhe von unter 5 Euro neu vermietet und wird dieser vorher auf einen „modernen Ausstattungsstand“ gebracht, so darf die Miete bei Wiedervermietung sich maximal um 1 Euro erhöhen, jedoch nur bis zur Mietobergrenze von 5,02 Euro/QM.
- Für die für den Klimaschutz dringend nötigen energetischen Modernisierungen haben wir erreicht, dass bis zu 1 Euro auf die Miete umgelegt werden kann, jedoch nur für Maßnahmen, die auch wirklich das Klima schützen – wie z.B. die Dämmung der obersten Geschoss- oder der Kellerdecke. Hierfür werden wir eine Positivliste mit entsprechenden Maßnahmen erarbeiten. Auch in diesen Fällen dürfen die Kosten aber nur insoweit umgelegt werden, wenn die Ausgangsmiete unterhalb der jeweiligen Mietobergrenze liegt. Für darüberhinausgehende ökologische Sanierungskosten werden wir Förderprogramme zur Verfügung stellen bzw. einen Mietzuschuss einrichten und so die Mieter*innen unterstützen.
- Damit es beim dringend benötigten Neubau weiter vorangeht, sind Erst- sowie Folgevermietungen von Neubauten nicht vom Mietendeckel betroffen. Alle Bauten mit dem Fertigstellungsdatum ab dem 1.1.2014 sind also nicht Bestandteil des Mietendeckels.
- Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen dauerhaft in eine wirtschaftliche Schieflage geraten würden, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden – hierbei handelt es sich um die sog. Härtefallregelung. In diesem Fall können Mieter*innen für die höhere Miete oberhalb der Mietobergrenze einen Zuschuss beantragen.
- Wir stellen sicher, dass wir nach Ablauf der fünf Jahre eine soziale Regelung bei künftigen Mieterhöhungen erreichen können und somit mögliche Mietpreissprünge verhindern: Auf Druck von uns Grünen werden wir ein Mietkataster einführen, in dem wir alle Miethöhen (sowie Eigentümerstrukturen) sammeln und auswerten. Damit sind wir gut vorbereitet, um in fünf Jahren anhand dieses Mietkatasters Mieterhöhungen einzuschränken. Denn nach dem Bundesmietrecht sind Mietdatenbanken zur Mieterhöhungsbegründung erlaubt. Außerdem gelten natürlich auch alle anderen mieten- und baupolitischen Instrumente weiterhin parallel zum Mietengesetz. Eine plötzliche Mieterhöhung um 40 Prozent ist jetzt nicht möglich – und wird es auch dann nicht sein.
Der Gesetzesentwurf mit Stand vom 22. Oktober 2019 ist hier zu finden.
