Wichtiges Signal im Kampf gegen Spekulation: Bezirk nutzt Vorkaufsrecht zugunsten Dritter im Wrangelkiez
Seit Monaten kämpft die Mieter*innengemeinschaft der Wrangelstraße 66 in Kreuzberg für den Erhalt ihrer bezahlbaren Mietwohnungen. Am Donnerstag war nach langem Kampf ein großer Erfolg zu vermelden: Um die Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung zu schützen, hat der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, das es in Milieuschutzgebieten theoretisch gibt. Gemeinsam mit den Mietern und dem grünen Baustadtrat Hans Panhoff wurde mit einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft und einer Stiftung verhandelt. In einem bisher einmaligen Kooperationsmodell sollen beide das Haus jetzt übernehmen. Auf diesem Weg kann der Bezirk sein Vorkaufsrecht zu Gunsten Dritter wahrnehmen. Der Bezirk setzt so ein deutliches Zeichen gegen Immobilienspekulation. Als Grüne haben wir auf Landes- und Bezirksebene die Mieter*innengemeinschaft der Wrangelstraße 66 unterstützt und uns für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk stark gemacht. Dass es am Ende geklappt hat, ist insbesondere dem großen Engagement der Mieter*innen sowie dem Bezirksamt zu verdanken.
Die Wrangelstraße 66 und das vorgesehene Kooperationsmodell zwischen Wohnungsbaugesellschaft und Stiftung zur Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts zu Gunsten Dritter ist ein wichtiger Präzedenzfall – dabei darf es aber nicht bleiben. Der strategische Einsatz des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert muss endlich zum Regelfall werden, um preiswerten Wohnraum zu erhalten und die Mieter*innen vor Verdrängung durch Spekulation zu schützen. Seit Jahren versuchen die Bezirke in ihren Milieuschutzgebieten vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften haben aufgrund hoher Kaufpreise und Verkehrswerte Anfragen der Bezirke aber meist negativ beantwortet. Damit das Vorkaufsrecht durch die Bezirke zukünftig häufiger eingesetzt und nicht immer nur im Einzelfall angewendet werden kann, müssen endlich formale und finanzielle Hürden auf Landesebene und bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften abgebaut werden. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen in die Lage versetzt werden, innerhalb der kurzen gesetzlichen Fristen (8 Wochen) mit den Bezirken das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten trotz steigender Verkehrswerte (Kaufpreis, der durch Gutachten festgestellt wird) ausüben zu können. Neben dem Neubau von Wohnungen muss auch die Sicherung von preiswertem Wohnraum zentraler Bestandteil der Wohnungspolitik werden.
Um das Vorkaufsrecht als Instrument einer gestaltenden Stadtentwicklungspolitik dauerhaft nutzen zu können, braucht es deshalb geeignete Standardverfahren.
Ausnahmen sind die Regel: die schwarz-rote Mini-Mietpreisbremse
Nachdem die Große Koalition im Bund die Mietpreisbremse endlich beschlossen hat, gilt sie zum 1.Juni in Berlin. Trotzdem besteht leider kein Grund zur Freude, denn sie ist eine verwässerte Kompromisslösung. Statt einer wirksamen Regelung gegen Mietpreissteigerungen beinhaltet die schwarz-rote Mietpreisbremse zahlreiche Ausnahmen, die einseitig zu Lasten der Mieterinnen und Mieter gehen.
Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten die Mieten bei Neuverträgen zukünftig höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Die Idee für ein solches Instrument ist nicht neu. Die Einführung wurde von uns Grünen schon seit Jahren gefordert. Zwar schafft die Mietpreisbremse keinen neuen Wohnraum, sie kann bei richtiger und konsequenter Ausgestaltung aber ein Baustein sein, um die immer weiter steigenden Mieten zu begrenzen – zumal ohne jegliche Wohnwertverbesserung. Ob das allerdings mit dem von CDU und SPD im Bundeskabinett verabschiedeten Gesetzentwurf gelingt, ist mehr als fraglich. Denn die Immobilienlobby konnte sich zum Nachteil der Mieterinnen und Mieter in entscheidenden Punkten durchsetzen.
Die zahlreichen Ausnahmen laden gerade dazu ein, die Regelungen gezielt zu umgehen. Beispiel „umfassende“ Sanierungen: Wird eine Wohnung umfassend saniert bzw. modernisiert, dann greift die Mietpreisbremse nicht. Umfassend ist eine Sanierung laut Gesetzesentwurf bereits dann, wenn die Modernisierungen mehr kosten als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus. Einige EigentümerInnen werden noch stärker als bisher erwägen, durch überteuerte Modernisierungen Mieterinnen und Mieter aus ihren Wohnungen heraus zu spekulieren. Um das zu verhindern, fordern wir gesetzliche Regelungen, die eine Instrumentalisierung der Modernisierung zur Verdrängung wirksam ausschließt. Nicht nur mit Blick auf die Mietpreisbremse besteht in diesem Punkt dringender Handlungsbedarf.
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Mietspiegel 2015 – Niedrigere Mietsteigerungen sind kein Grund zur Entwarnung
Auch wenn die Mietsteigerungen weniger hoch als befürchtet sind, auch der Mietspiegel 2015 gibt keinen Grund zur Entwarnung. Denn die Mieten steigen in Berlin immer noch schneller als die Reallöhne der BerlinerInnen. Zudem sind die Steigerungen auch moderater ausgefallen, weil die Menschen aufgrund des geringen Angebots an bezahlbarem Wohnraum immer seltener umziehen.
Nach wie vor kritisch ist, dass in den Mietspiegel nur die Mieten einfließen, die sich in den letzten vier Jahren verändert haben. Wir als Grüne fordern schon lange, dass alle oder zumindest die Mieten der letzten zehn Jahre in die Bildung der Ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen.
Besonders betroffen sind wieder die Altbauwohnungen, die bis 1918 bezugsfertig wurden und die Nachkriegsbauten der Jahrgänge 1950-1964. Hier stiegen die Oberwerte jeweils in 5 der 12 Mietspiegelfelder um mehr als 10 % gegenüber dem Mietspiegel 2013 an. Aber auch bei den Zwischenkriegsbauten und den Westberliner Wohnungen der Jahre 1973-1990 gibt es teilweise hohe Mietspreissprünge. In kleinen Wohnungen bis 40 qm Größe und den Wohnungen im Ostteil der Stadt, bezugsfertig geworden zwischen 1973 und 1990, scheint hingegen bei Wiedervermietung die Miethöhe bei neuen Verträgen kaum noch erhöhbar zu sein.
Der Senat muss vor allem für Menschen mit geringem Einkommen mehr bezahlbare Wohnungen bereitstellen und dafür sorgen, dass bezahlbarer Wohnraum nicht weiter vernichtet wird. Die hohen Mieten im Neubau können die meisten BerlinerInnen nicht bezahlen, daher können sie derzeit auch nicht zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen – zumindest sind sie kein Angebot für Einkommensschwache Familien.
Auch wenn der Mietspiegel vor allem von der Immobilienlobby angezweifelt wird, gilt dieser nach wie vor in der ganzen Stadt.
Den Mietspiegel 2015 gibt es hier.
Falls der Vermieter eine Mieterhöhung ausspricht, rate ich immer sich von einem der Mieterverbände beraten zu lassen!