Kategorie: Genossenschaften

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Vorkaufsrecht für die Warschauer Str. 25/Kopernikusstr. 6 – Senat lässt an seinen Bemühungen zweifeln

Lange Zeit schien es, als wolle der Senat das Vorkaufsrecht endlich auch in Friedrichshain-Kreuzberg wieder ermöglichen. In den vergangenen Wochen fanden intensive Gespräche zwischen allen beteiligten Akteuren statt – und am Ende stand ein tragfähiges Modell: Die Berlinovo sollte das Haus erwerben und es anschließend an eine Genossenschaft zur behutsamen Sanierung weitergeben. Doch gestern kam per Brief an die Mieter*innen die Absage des Finanzsenators.

Die plötzliche Absage des Finanzsenators Evers ist ein herber Schlag für die betroffene Hausgemeinschaft und steht beispielhaft für das typische Behörden-Pingpong. Der Senator für Stadtentwicklung, Wohnen und Bauen ist jetzt gefragt, hier eine Lösung mit seinem Senatskollegen zu finden. Es darf jetzt kein Hin- und Herschieben der Verantwortung zwischen den beiden Senatoren geben, der gesamte Senat steht hier in der Pflicht. Daher fordere ich den Senat auf, mit dem Bezirk eine gemeinsame Lösung zu suchen. Weitere sechs landeseigene Wohnungsunternehmen sind in der Lage das Vorkaufsrecht auszuüben, wenn sie denn den politischen Auftrag erhalten.

Seit Wochen wird um eine Lösung gerungen, es muss aber jetzt auch zu einem Ergebnis kommen, weil bereits nächsten Donnerstag die Frist abläuft. Jetzt braucht es politischen Willen und schnelle Entscheidungen. Schluss mit den politischen Blockaden beim Vorkaufsrecht.

Das Vorkaufsrecht zeigt nur dann Wirkung, wenn es auch wirklich gezogen wird, sollte der potentielle Käufer sich weigern, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Diese Drohkulisse muss aufrechterhalten werden. Das Vorkaufsrecht ist eines der wenigen Instrumente, die die Bezirke haben, um Mieter*innen zu schützen.

Das Haus wurde seit 1993 immer wieder von Fonds zu Fonds weitergereicht.und ist ein Musterbeispiel für die Auswirkungen der Spekulationsspirale: Investoren bereichern sich, während kein Cent in die Instandhaltung gesteckt wird. Der Käufer ist ebenfalls wieder ein Fonds. Dieses Haus muss endlich aus den Fängen der Fonds geholt werden, damit die Mieter*innen nicht verdrängt, die 13 leeren Wohnungen zu bezahlbaren Preisen vermietet und das Haus ordentlich instand gesetzt werden kann. Die Zeit drängt. Doch solange kämpfen wir mit der Hausgemeinschaft, mit dem Bezirk und den vielen solidarischen Hausprojekten gemeinsam, denn jedes Haus und jede*r Mieter*in zählt.

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Vorkaufsrecht wiederbeleben und nutzen– für eine solidarische Wohnungspolitik

Die Fälle des Vorkaufsrechts um das „RichiBrauni“-Haus in Berlin-Neukölln sowie um die Warschauer Straße 25/Kopernikusstr. 6 in Friedrichshain sind mehr als bloße Einzelfälle auf einem überhitzten Wohnungsmarkt. Sie stehen exemplarisch für die grundsätzliche Auseinandersetzung in unserer Stadt: Bleibt Berlin eine Stadt für alle oder setzen sich Renditeinteressen weiterhin über die Bedürfnisse der Menschen hinweg? Ich freue mich sehr, dass die Bewohner*innen der Häuser sich so aktiv und engagiert gegen den Ausverkauf ihres Zuhauses eingesetzt haben bzw. einsetzen und sie wissen, dass ich an ihrer Seite stehe. Gemeinsam können wir deutlich machen: Verdrängung ist kein Naturgesetz, wir können und müssen sie politisch verhindern!

RichiBrauni: Ein Erfolg trotz eingeschränktem Vorkaufsrecht

Im Fall des Hauses an der Richardstraße 59/Braunschweiger Straße 54, bekannt als „RichiBrauni“, konnten wir gemeinsam mit den Mieter*innen und dem Bezirk Neukölln ein starkes Zeichen setzen. Obwohl das kommunale Vorkaufsrecht derzeit durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts erheblich eingeschränkt ist, ist es dem Bezirk und zuvor dem Baustadtrat Jochen Biedermann gelungen, mit dem Käufer eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu schließen.

Diese vertragliche Verpflichtung beinhaltet unter anderem einen Verzicht auf Umwandlung in Eigentumswohnungen, die Begrenzung der Neuvertragsmieten auf die Mietpreisbremse und die langfristige Sicherung der Wohnnutzung. Dies war aber nur möglich, weil der Bezirk glaubhaft machte, das Vorkaufsrecht bei Nichterfüllung zu prüfen und gegebenenfalls zu aktivieren, auch wenn es rechtliche Hürden gegeben hätte. Das zeigt: Wo ein politischer Wille ist, ist auch ein Weg, selbst innerhalb der engen gesetzlichen Grenzen.

Die Mieter*innen haben damit nicht nur eine existentielle Sicherheit zumindest für 20 Jahre gewonnen, sondern auch gezeigt, dass zivilgesellschaftlicher Protest und öffentlicher Drucketwas bewirken können. Ich bin den Bewohner*innen, den Mieter-Inis, dem Bezirksamt Neukölln um dem Stadtrat Jochen Biedermann und allen anderen die sich für die „RichiBrauni“ eingesetzt haben sehr dankbar für dieses Engagement. Dieser Fall hat hoffentlich Strahlkraft für andere betroffene Mieter*innen und die ganze Stadt!

Warschauer Straße 25: Eine Chance für sozialen Neubeginn

Ein weiteres wichtiges Beispiel ist das Haus in der Warschauer Straße 25/Kopernikusstraße 6 in Friedrichshain. Es wurde seit 1993 bereits dreimal an einen Fonds verkauft und soll jetzt wieder an einen Fonds gehen. Das sanierungsbedürftige Gebäude liegt zwar im Milieuschutzgebiet, aber durch den Verkauf drohen den bisherigen Mieter*innen massive Aufwertung oder gar die Verdrängung. Bereits jetzt stehen viele Wohnungen leer. Die Bausubstanz ist teils stark sanierungsbedürftig. Das Bezirksamt prüft derzeit den Vorkauf mit dem Ziel, die Mieter*innen vor Verdrängung zu schützen und den Standort für dringend benötigte soziale Projekte wie „Housing First“ für obdachlose Menschen oder ein Azubi-Wohnheim zu sichern, zum Beispiel durch die GSE gGmbH. Und auch die bestehenden Gewerbetreibenden könnten mit einer/m gemeinwohlorientierten Eigentümer*in gesichert werden, denn Gewerbemieter*innen haben noch weniger Schutzrechte als Mieter*innen für Wohnzwecke. 

Ich unterstütze diese Lösung ausdrücklich. Es zeigt, dass das Vorkaufsrecht nicht nur ein defensives Instrument zur Abwehr von Spekulation sein kann, sondern auch aktiv für den Aufbau von sozialem und gemeinwohlorientiertem Wohnraum eingesetzt werden kann. Dass der Senat und Senator Gaebler hier Unterstützung zugesagt haben, ist wichtig und notwendig, es darf aber nicht nur bei Worten bleiben, der Senat muss jetzt auch die nötigen finanziellen Mittel bereitstellen. Berlin braucht ein deutliches Bekenntnis zu einer gemeinwohlorientierten Boden- und Wohnungspolitik. Die Zeit drängt, die Frist für den Vorkauf läuft bereits am 9.Juni aus.

Reformen auf Bundesebene dringend notwendig

Trotz dieser positiven Beispiele bleibt die gesetzliche Lage prekär. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 dürfen Bezirke das Vorkaufsrecht nur noch dann ausüben, wenn signifikante bauliche Mängel in den Objekten vorliegen, es also einen hohen Sanierungsbedarf oder einen hohen Leerstand gibt. Das führt dazu, dass in vielen Fällen die Bezirke das Vorkaufsrecht nicht ausüben können oder dass die gemeinwohlorientierten potentiellen Käufer*innen nicht in der Lage sind, die Renovierungskosten zu tragen. Der Milieuschutz und das Vorkaufsrecht sind einige wenige Instrumente, die die Bezirke überhaupt haben.

Deshalb fordern wir Grüne schon lange: Der Bund muss das Baugesetzbuch reformieren und den Kommunen das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten in vollem Umfang zurückgeben. Es braucht sogar weitere Verbesserungen wie längere Fristen für ie Prüfung des Vorkaufsrechts sowie ein preislimitiertes Verfahren, das Kommunen bei überhöhten Preisen in die Lage versetzt, Kaufpreise zu senken. Es muss wieder möglich sein, potenzielle Verdrängung auf Grundlage stadtentwicklungspolitischer Erwägungen zu verhindern, nicht erst dann, wenn es zu spät ist.

Dies ist und darf aber keine Ausrede für den Senat sein. Es ist umso wichtiger, dass der Senat bei den Fällen, in denen das Vorkaufsrecht genutzt werden kann, die Bezirke auch mit den nötigen finanziellen Mittel für die Ankäufe unterstützt. Dann klappen auch wieder mehr Abwendungsverbeinbarungen.

Für eine soziale Wohnungspolitik mit Handlungsspielraum

Die Berliner Mischung aus bezirklicher Entschlossenheit, zivilgesellschaftlichem Druck und politischem Willen kann wirken, das zeigen Fälle wie die der RichiBrauni, die Weichsel 52 und auch das Tuntenhaus. Nichtsdestotrotz brauchen wir einen grundlegenden Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik. Wir brauchen eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik, die sich um Wohnen als öffentliche Daseinsvorsorge für die Menschen kümmert und nicht um die maximale Rendite der sogenannten Investoren. Dazu gehören:

  • die Vergesellschaftung größerer Wohnungskonzerne
  • die Schaffung eines Wohnungswirtschaftsgesetzes, das klare Regeln und Anforderungen für das Vermieten von Wohnraum stellt und notfalls Vermieter*innen ausschließt
  • der Ausbau des Anteils landeseigenem und gemeinwohlorientiertem Wohnungsbestands auf mindestens 50%
  • die Heilung und Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts,
  • der Ausbau eines öffentlichen Bodenfonds bzw. den aktiven Ankauf von Boden,
  • die gezielte Förderung von Genossenschaften,
  • eine Ankaufstrategie für Häuser, die bereits umgewandelte Mietwohnungen beinhalten zum Schutz vor Eigenbedarfskündigungen
  • ein Mietendeckel/Mietenstopp vom Bund sowie die Verlängerung des Umwandlungsschutzes von Mietwohnungen (Paragraph 250 BauGB)

Denn Wohnen ist ein Grundrecht, kein Spekulationsobjekt.

Foto: zweischritte.berlin

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Wohnraumbedarfsbericht 2025 – Ein Weckruf für eine sozial-ökologische Wohnpolitik in Berlin

Der aktuelle Wohnraumbedarfsbericht 2025 bestätigt erneut, was wir seit Jahren anmahnen: Berlin fehlen bezahlbare Wohnungen – besonders für Menschen mit geringem Einkommen, Alleinerziehende, Studierende, Rentner*innen oder Menschen mit Behinderung.

Die steigenden Mieten in Berlin sind alarmierend. Im Jahr 2024 stieg die mittlere Angebotsmiete um 12,5 Prozent auf 15,74 Euro pro Quadratmeter nettokalt. In Innenstadtlagen werden sogar Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus der Innenstadt und heizt auch die soziale Spaltung zwischen den Bezirken weiter an.

Bezahlbar und bedarfsgerecht statt profitgetrieben

Und trotzdem wird vielerorts an den Bedürfnissen vorbei gebaut – groß, teuer und oft als Eigentum. Dabei fehlt es genau am Gegenteil: Wohnungen für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen sowie kleine Wohnungen. Einpersonenhaushalte machen mittlerweile fast 55 % aller Haushalte aus – aber auch viele große Familien müssen oft zusammen in zu kleinen Wohnungen leben.

Das Problem ist klar: Private Investoren bauen nur, wenn es sich lohnt – und das bedeutet eben oft groß, teuer und als Eigentum. Deshalb müssen die landeseigenen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften viel stärker unterstützt werden. Der Bericht zeigt deutlich: Ohne gemeinwohlorientierte Akteure lässt sich die Wohnungsfrage in Berlin nicht lösen. Ohne sie lassen sich die Bedarfe aus dem Bericht nicht decken. Wir brauchen Mut zur Regulierung – und die klare Absage an den Mythos vom „Markt, der es schon richten wird“. Diese werden wir in unserem Wohnungswirtschaftsgesetz formulieren, welches endlich verbindliche Ansprüche an die großen privaten Vermieter und Wohnungsunternehmen stellen wird.

Vonovia und die unendliche Geschichte des Wohnungsbündnisses

Der aktuellste Skandal von Vonovia, das Unternehmen produziert fast mehr Skandal als neue Wohnungen, zeigt, wie wenig Verlass auf große Wohnungskonzerne wie Vonovia ist. Das Unternehmen versucht mit erfundenen und quasi rechtswidrigen „wohnwerterhöhenden Merkmalen“, den Mietspiegel zu umgehen. Dafür hat das Unternehmen das Merkmal „Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung“ erfunden. Dass viele Gerichtsurteile dieses Vorgehen als unzulässig eingestuft haben, hindert das Unternehmen nicht daran, weiter Mieterhöhungen basierend auf dieser Begründung auszusprechen. Wahrscheinlich mit dem Kalkül verbunden, dass genug Mieter*innen ihre Rechte nicht kennen, sich die Kosten und den Aufwand für eine Rechtsberatung nicht leisten können oder schlicht Angst haben, gegen dieses illegale Handeln vorzugehen. Wenn nur ein Teil der Mieterschaft zustimmt, ist das schon lukrativ für das Unternehmen.

Dies hat negative Auswirkungen für alle Berliner Mieter*innen, denn auch Mieten, die unerlaubt hoch sind, gehen ungefiltert in den Berliner Mietspiegel ein und werden damit in Zukunft das rechtlich erlaubte Potential von Mieterhöhungen für alle Berliner*innen steigern.

Der Senat ist, zumindest im kleinen Rahmen, aufgewacht und hat das Unternehmen deshalb aus dem Berliner Wohnungsbündnis ausgeschlossen. Damit hat das von dem Senat immer wieder verteidigte Wohnungsbündnis, welches Mieter*innen basierend auf freiwilliger Verpflichtung privater Unternehmen schützen sollte, nun auch sein letztes privates Wohnungsunternehmen verloren. Dass es überhaupt so lange gebraucht hat, ist schon eine politische Bankrotterklärung von Schwarz-Rot. Zur Erinnerung: Bereits im letzten Sommer hatte Vonovia gegen die freiwilligen Auflagen, welche Mieterhöhungen von mehr als 11 % in drei Jahren ausschließen sollten, verstoßen.

Statt selbst tätig zu werden und endlich proaktiv gegen überhöhte Mietsteigerungen vorzugehen, wie es in Städten wie Frankfurt bereits erfolgreiche Praxis ist, lässt der Senat die Mieter*innen bei diesem stadtweiten Rechtsbruch alleine. Er schiebt die Verantwortung, wie immer, auf die Mieter*innen ab. Diese sollen die von Rot-Grün-Rot eingeführte kostenlose bezirkliche Mieter*innenberatung nutzen. Ohne Frage: Mieter*innen sollten dies unbedingt tun, wenn sie eine Mieterhöhung von Vonovia bekommen. Diese erreicht aber längst nicht alle Betroffenen. Es wäre sehr wichtig, alle Mieterhaushalte hier zu unterstützen durch Informationspost, Beratung oder sogar einen Klagefonds für die Betroffenen.

Außerdem habe ich für die Grüne Fraktion auch einen Antrag dazu eingebracht, den wir derzeit im Parlament diskutieren. Am 12.Mai wird der Antrag auch im Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnen und Bauen diskutiert – wozu es einen Livestream auf Youtube gibt. Hier gehts zum Antrag: https://www.parlament-berlin.de/ados/19/StadtWohn/vorgang/sw19-0330-v.pdf

Für mich ist klar: Wer so agiert, kann kein Partner für eine soziale Mietenpolitik sein. Bündnisse ersetzen keine Gesetze und starken Behörden. Die langfristige Konsequenz kann daher nur eins sein: Der demokratisch angenommene Volksentscheid von „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ muss endlich umgesetzt werden. Genau solche Unternehmen und solches Handeln wollten die Berliner*innen mit diesem Volksentscheid aus unserer Stadt verbannen. Der Versuch an die Freiwilligkeit und Gutmündigkeit von privaten Wohnungsunternehmen zu appellieren sollte mit diesem Vorgehen von Vonovia endlich beerdigt werden.

Ökologischer Bau und Nachverdichtung

Neben der Quantität des Wohnraums ist auch dessen Qualität entscheidend. Der Neubau muss ökologischen Standards entsprechen, um den Klimazielen Berlins gerecht zu werden. Dies beinhaltet energieeffizientes Bauen, die Nutzung nachhaltiger Materialien und die Integration von Grünflächen und Photovoltaikanlagen.

Zudem bietet die Nachverdichtung bestehender Wohngebiete ein großes Potenzial. Durch die Aufstockung von Gebäuden und die Nutzung ungenutzter Flächen kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, ohne neue Flächen und Parks zu versiegeln.

Fazit

Der Wohnraumbedarfsbericht 2025 ist ein klarer Appell an die Politik, entschlossen zu handeln. Berlin braucht eine Wohnungspolitik, die gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum erhält und neuen schafft, ökologische Standards einhält und die soziale Mischung in den Kiezen sichert. Ich werde mich weiterhin dafür einsetzen, dass Berlin wieder ein bezahlbares und lebenswertes Zuhause für alle wird.

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Unser Grünes Wahlprogramm ist beschlossen – mit einem entschlossenen Kapitel für mehr Mieter*innenschutz, Mietenstopp und besserem Schutz vor Eigenbedarfskündigungen!

In Berlin sind fast ein Viertel der Haushalte mit ihren Mieten überfordert. Aber auch in Stuttgart wurden die Mieten in den letzten 12 Jahren um 72 Prozent erhöht, in Leipzig um 66 Prozent.… Bremen, Nürnberg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt … in allen wachsenden Städten, im Süden, im Norden, im Westen und ja auch im Osten, explodieren die Mieten. All diese Städte haben einen angespannten Wohnungsmarkt. In all diesen Städten erwarten die Mieter*innen von uns konkrete Hilfe. Viele private Konzerne haben in den letzten Jahren fette Renditen gemacht. Sie haben aus den Menschen, die schon unter der hohen Inflation und den enormen Preissteigerungen leiden und jeden Cent umdrehen mussten, auch noch den letzten Euro herausgepresst. Sie haben die Mieten für ihren Profit so explodieren lassen, dass in vielen Städten über die Hälfte der Menschen akut Angst hat, ihr Zuhause zu verlieren.

Dem müssen wir ein Ende setzen. Wir müssen die Kraft sein, die den Menschen die Angst vor Verdrängung nimmt. Wir müssen die Kraft sein, die auf der Seite der Menschen für ihr Zuhause kämpft.

Es ist gut, dass wir hier heute ein Wahlprogramm beschlossen haben, das einen klaren Kurs für mehr Mieterschutz, das Recht auf Wohnen und für gemeinwohlorientierte Akteure auf dem Wohnungsmarkt à la Wien fordert  – besser wäre es aber, wenn auch unsere Spitzen das Thema noch mehr nach vorne stellen und glaubwürdig genauso dafür kämpfen – wie wir es in den Städten schon lange tun! 

Die Zeit drängt. Die Mietpreisbremse läuft Ende des nächsten Jahres aus, ebenso der Schutz der Mieter*innen vor Umwandlungen in Eigentumswohnungen. Es muss zentral für uns sein, den Menschen die Angst vor der nächsten Mieterhöhung und vor Verdrängung zu nehmen. Zeigen wir, dass wir konkret für die Menschen kämpfen. Für faire Lebensbedingungen. Für bezahlbare Mieten. Und im Bündnis mit der Zivilgesellschaft!

Hier einige Forderungen, die ihr im Wahlprogramm findet:

Mieter*innenschutz ist Prio bei den Grünen!

5 Jahre Mietenstopp: Wir werden in angespannten Wohnungsmärkten einen Mietenstopp ermöglichen.

Mietpreisbremse: Wir werden die Mietpreisbremse  verlängern und sie durch die Abschaffung von Ausnahmen verschärfen. Wir wollen die Mietpreisbremse außerdem bereits auf Wohnungen anwenden, die älter als fünf Jahre sind. Und wir werden Schlupflöcher schließen, etwa wenn Wohnungen nicht zu fairen Preisen, sondern überteuert als möblierte Wohnung oder Ferienwohnung angeboten werden.

Möbliertes Wohnen eindämmen: Die Vermietung möblierter Wohnungen muss streng reguliert und die Zweckentfremdung von Wohnraum muss geahndet werden.

Mietwucher bekämpfen: muss durch die Stärkung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch bekämpft werden, um den Nachweis für Mietende zu erleichtern und somit Verstöße gegen die Mietpreisbremse stärker zu ahnden.

Mietspiegel mietpreisdämpfend: Mietspiegel sollen durch die Verlängerung des Betrachtungszeitraums besser qualifiziert werden. 

Kappungsgrenzen absenken: Zudem werden wir Mieterhöhungen durch eine Senkung der Kappungsgrenzen begegnen.

Warmmietenneutrale Sanierung: Sanierungen müssen warmmietenneutral umgelegt werden.

Spekulation mit Wohnraum bei Umwandlung beenden und (Eigenbedarfs-)Kündigungsschutz ausbauen: Wir wollen einen deutlich stärkeren Schutz bei Eigenbedarfskündigungen und bei Kündigungen wegen Eigenbedarf oder Mietschulden sowie eine Entfrist ung der Umwandlungsbremse.

Vorkaufsrecht wiederherstellen und stärken: Gleichzeitig stärken wir das Vorkaufsrecht von Kommunen im Ertragswertverfahren und den Milieuschutz.

Wohnungstausch ermöglichen: Viele Menschen haben das Interesse, ihre Wohnung zu tauschen, weil sich ihre Lebensumstände geändert haben. So könnte Wohnraum besser genutzt werden. Wir wollen Menschen bei diesen Plänen unterstützen, indem wir rechtliche Möglichkeiten schaffen.

Indexmieten sollen durch Obergrenzen reguliert werden.

Neue Wohngemeinnützigkeit umsetzen: Gemeinnützige und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen wollen wir besonders unterstützen. Mit Investitions- und Baukostenzuschüssen für den sozialen Wohnungsbau und die neue Wohngemeinnützigkeit sorgen wir dafür, dass die Belegungs- und Mietpreisbindungen nicht mehr befristet sind. Die neue Wohngemeinnützigkeit wollen wir so zu einem schlagkräftigen Instrument des sozialen Wohnungsmarktes ausbauen. Wir wollen den Trend zu einem steigenden Anteil von barrierefreien Neubaumietwohnungen im sozialen Wohnungsbau deutlich beschleunigen und unterstützen die Betroffenen stärker bei Umbaumaßnahmen, damit sie in ihren Wohnungen selbstbestimmt leben können.

Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik: Wir setzen uns für eine Bodenpolitik ein, die sich auch am Gemeinwohl orientiert, und passen das Baurecht entsprechend an. Wir richten einen Bundes-Bodenfond ein und unterstützen den Aufbau von kommunalen Bodenfonds.

Steuerschlupflöcher bei Immobiliengeschäften schließen: Sogenannte Share-Deals sind deshalb zu schließen.

Gewerbemieter*innen brauchen einen Mieter*innenschutz – u. a. durch einen Kündigungsschutz und einen Gewerbemietspiegel.