Autor: Maria Haberer

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Die Ampel muss ran!

Wie das Vorkaufsrecht gerettet werden kann

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 hat alle geschockt, die sich für den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum und den Schutz von Mieter*innen einsetzen. Jetzt muss die zukünftige Bundesregierung zum Zuge kommen und die Anwendung des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten sichern – nicht nur für Berlin, sondern für alle Städte, die von der Mietenexplosion und Verdrängung aus den Kiezen betroffen sind.

© Foto: privat.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Das Instrument des Vorkaufsrechts nach §26 des BauGB war bis dato ein wichtiger Baustein im Kampf gegen Spekulation und Verdrängung. Das Vorkaufsrecht besagt, dass in sogenannten „sozialen Erhaltungsgebieten“ (Milieuschutzgebieten) der Bezirk bei anstehenden Verkäufen das Gebäude erwerben kann. Alternativ kann von Käufer*in eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet werden, die den Mieter*innen für 20 Jahre einen besonderen Schutz garantiert, z.B. keine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

In Berlin gibt es insgesamt 72 soziale Erhaltungsgebiete. Allein im Jahr 2020 wurden 252 Käufe geprüft, 18 Vorkaufsrechte ausgeübt und 143 Abwendungserklärungen unterzeichnet. Damit wurden in nur einem Jahr 4121 Wohnungen in ganz Berlin gesichert. Und auch Friedrichshain-Kreuzberg ist bekannt für diese Praxis. In dieser Legislaturperiode wurde hier 31 Mal das Vorkaufsrecht gezogen und somit 718 Wohnungen direkt in gemeinwohl-orientierte Bewirtschaftung übertragen. 

Was bedeutet das Urteil?

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 9. November 2021 schiebt dieser Praxis nun einen Riegel vor – und zwar in allen Städten. Es besagt, dass der Verdacht auf eine mögliche Verdrängung der Mieter*innen nicht ausreicht, um das Instrument zu ziehen und macht das Vorkaufsrecht bei Gebäuden unwirksam, bei denen keine Mängel festgestellt werden. Das bedeutet: In Zukunft kann so das Vorkaufsrecht nur bei unbebauten Grundstücken und sogenannten „Schrottimmobilien“ angewandt werden, ist also für 99% der aktuellen Fälle nicht anwendbar.

Dabei erfolgte erst kürzlich eine Novellierung des Baulandmobilisierungsgesetzes, das die Frist für das Vorkaufsrecht von zwei auf drei Monate verlängerte. Der Ausschuss des Bundesrats hatte damals sogar bereits empfohlen, dass der Paragraph 26 BauGB novelliert werden muss, um das Vorkaufsrecht rechtssicher zu machen. Die schwarz-rote Bundesregierung hatte diese Empfehlung leider ignoriert. Obwohl das Urteil keine Auswirkungen auf bereits abgeschlossene Fälle und Abwendungsvereinbarungen hat, sind aktuell laufende Vorkaufsfälle davon betroffen – in Berlin sind das ganze 600 Wohnungen und damit einige Mieter*innen mehr, die jetzt akut zittern müssen.

Was ist jetzt zu tun?

Dieses Urteil ist bitter für den Kampf gegen Verdrängung und Spekulation. Aber der Zeitpunkt kann auch eine Chance sein, Rechtssicherheit für das Instrument herzustellen.

Dafür könnte die Forderung nach der Novellierung des Vorkaufsrechts im Koalitionsvertrag der zukünftigen Regierungskoalition verankert und schnell im Bundestag geändert werden. Als Land Berlin haben wir auch bereits eine Bundesratsinitiative dazu geplant. Inhaltlich müsste lediglich §26, Absatz 4 um den Zusatz erweitert werden:  Dies gilt nicht in Gebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 – damit wäre der umstrittene Paragraph geklärt.

Ich werde mich dafür einsetzen, dass die Anwendung des Vorkaufsrechts gesichert wird und hoffe, dass gerade mit einer grünen Regierungsbeteiligung auf Bundesebene alles dafür getan wird, um Immobilienspekulation und der Verdrängung der Berliner*innen aus der Innenstadt entgegenzuwirken. Wir haben als Grüne Berlin bereits dazu Vorschläge für die Koalitionsverhandlungen gemacht und hoffen auf eine baldige Einigung innerhalb der Ampel. Denn für den Schutz von Kiezstrukturen und für den Schutz von Mieter*innen braucht es ein wirksames kommunales Vorkaufsrecht. Wir Politiker*innen in den Ländern und Kommunen brauchen dringend scharfe Instrumente, um überhaupt unserer Verantwortung zum Schutz der Bevölkerung auch gerecht werden zu können.  

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Rigaer Straße 94: Dringlicher Antrag und Debatte um Brandschutzmängel im Plenum

In der letzten Plenarsitzung habe ich mich zu der aktuellen Debatte rund um die Rigaer Straße 94 geäußert. Die CDU hatte einen dringlichen Antrag im Plenum gestellt, nachdem am Dienstag durch einen Bericht von rbb Kontraste unterstellt wurde, dass der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg absichtlich Brandschutzmängel in der Rigaer Straße 94 ignoriert hätte. In dem Antrag wurde dem Bezirksamt vorgeworfen, wissentlich eine angebliche „Gefährdung für Leib und Leben“ für Menschen innerhalb des Gebäudes und für Anwohnende in Kauf genommen zu haben.

Es ist klar, dass Brandschutzmaßnahmen äußerste Wichtigkeit haben – daher werden diese Vorwürfe aktuell genau geprüft. Aber der CDU konnte es nicht schnell genug gehen: Trotz der Bekräftigung des Rechtsamtes des Bezirks vom Vortag, dass das Vorgehen des Bezirkstadtrats und der Bezirksbürgermeisterin als gesetzeskonform einzuschätzen sei, hatte die CDU den dringlichen Antrag gestellt. Das lässt ahnen, dass nicht die Rigaer Straße, sondern vielmehr mal wieder eine Skandalisierung der gemeinwohlorientierten Politik der GRÜNEN und insbesondere das Lieblingsziel von FDP und CDU – Florian Schmidt – im Fokus stand.

Trotzdem bin ich in meiner Plenarrede nur auf die Faktenlage rund um die Rigaer Straße eingegangen. Hier die Argumente im Überblick:

  1. Eine „Gefährdung für Leib und Leben“ lag nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vor: Die Polizei hatte Brandschutzmängel am 11. Juli dokumentiert. Diese wurden allerdings erst am 21. September an das Bezirksamt übermittelt. Demnach kann eine akute Gefährdung ausgeschlossen werden, da keine zeitnahe Übermittlung erfolgt.
  2. Die Eigentümerstruktur der Rigaer muss dringend geklärt werden: Der Eigentümer ist grundsätzlich für die Umsetzung der Brandschutzmaßnahmen zuständig. Dieser ist allerdings in dem Fall der Rigaer Straße ungeklärt und konnte so nicht in die Pflicht genommen werden. Interessantes Detail: Der besagte Anwalt, der Akteneinsicht genommen hatte, wurde mehrfach vor Gericht nicht als Vertreter anerkannt.
  3. Das Bezirksamt hatte rechtskonform gehandelt: Das Rechtsamt des Bezirkes hat bestätigt, dass der Ermessensspielraum des Baustadtrats rechtens und eine Abwägungsentscheidung zulässig war.
  4. Berichten zufolge waren nach Besichtigungen vor Ort die bauliche Mängel nicht so gravierend, wie teils dargestellt. So war u.a. ein Mitarbeiter der Bauaufsicht im Haus und auch der Schornsteinfeger stellte keine unmittelbare Gefahr hinsichtlich des Brandschutzes fest.

Meine Rede könnt ihr hier vollständig ansehen (Quelle: rbb):

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Zur Volksinitiative „Neue Wege für Berlin“ – Debatte und Beschluss im Plenum

In der letzten Plenarsitzung wurde über die Initiative „Neue Wege für Berlin“ und unterschiedliche Anträge abgestimmt. Das Abgeordnetenhaus hat hierzu mit den Stimmen von rot-rot-grün einen Beschluss gefasst, der zu den Forderungen der Volksinitiative Stellung bezieht. Im Mittelpunkt steht dabei die Forderung der Initiative, ein Sofortprogramm für den Neubau von 100.00 bezahlbarer Wohnungen bis 2030 aufzulegen.

Das hört sich auf den ersten Blick vernünftig an, auch ich setze mich für eine Erweiterung des sozialen Neubaus ein. Als rot-rot-grüne Koalition haben wir die Neubauförderung für Sozialwohnungen in den letzten Jahren ausgebaut. Auch sind die im letzten Jahr die Zahl der Neubauwohnungen insgesamt um 16,8 Prozent gestiegen und bis 2030 sind 30.000 weitere geplant.

Leider gilt immer noch, dass zwar viel gebaut wird in der Stadt, aber zu oft am Bedarf vorbei. Denn entscheidend ist, WER baut und FÜR WEN gebaut wird. Wenn man sich näher mit den Forderungen der Initiative beschäftigt, sieht man, dass der Teufel im Detail liegt: Vor allem kritisiere ich, dass die Initiative von den jährlich zu fördernden 12.500 Wohnungen 7500 für die sogenannte Mittelschicht und nur 5000 für den sozialen Wohnbau fordert.

Außerdem soll nach der Initiative die Preisbindung für die gebauten Wohnungen nur für 30 Jahre gelten. Das reicht bei weitem nicht aus, um auch langfristig bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Anstatt Neubau bei privaten Investoren zu fördern, sollte es also Priorität sein, die Kooperation mit Genossenschaften und weiteren gemeinwohlorientierten Akteuren wie z.B. dem Mietshäusersyndikat auszubauen und die enge Zusammenarbeit mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiter zu stärken.

Auffällig ist auch, dass sich die Initiative explizit gegen Bestandsschutz stellt und den Mietendeckel und das Volksbegehren zur Enteignung von großer Wohnunternehmen angreift. Wer sich wirklich für die bezahlbaren Wohnraum in Berlin einsetzt, sollte aber auch diese Maßnahmen unterstützen.

Bevor das Abgeordnetenhaus über die Entschließung der Volksinitiative abgestimmt hat, gab es eine Aussprache der Fraktionen. Meine Rede vor dem Beschluss könnt ihr nachschauen. (Quelle: rbb)

Besonders interessant war natürlich, dass Herr Evers von der CDU nicht auf meine Frage nach den Neubauzahlen in den CDU-geführten Bezirken eingegangen ist. Es ist nämlich so, dass Herr Evers auf der einen Seite fehlende Neubautätigkeit kritisiert, aber Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf mit CDU-Baustadträt*innen am schlechtesten abschneiden: In Steglitz-Zehlendorf wurden 2018 lediglich 624 Neubauwohnungen genehmigt, in Reinickendorf sogar nur 619. Der berlinweite Durchschnitt liegt bei 1773 Wohnungen.

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Zum fragwürdigen Deal mit der Signa-Gruppe – Unser Brief an den Regierenden Bürgermeister Müller

Sehr geehrter Herr Bürgermeister Müller,

teil des jüngst von Vertreter*innen des Berliner Senats und der Signa-Gruppe unterzeichneten Letter of Intent (LOI) sind auch Verabredungen zu den Bauvorhaben der Signa-Gruppe am Karstadt-Standort Hermannplatz im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

Als gewählte Vertreter*innen unseres Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg möchten wir Sie stellvertretend für den gesamten Senat darüber in Kenntnis setzen, dass wir weiterhin schwerwiegende Bedenken gegen die bisher bekannt gewordenen Pläne von Signa für den Hermannplatz haben und das nunmehr im LOI angedachte Vorgehen für hochproblematisch halten. Bestätigt sehen wir uns in dieser Haltung auch durch die fast durchweg negativen Reaktionen, die wir von Bewohnerinnen und Bewohnern unseres Bezirks auf die diesbezüglichen Verabredungen im LOI erhalten haben.

Wir wissen die Anstrengungen des Senats zu schätzen, möglichst viele Arbeitsplätze im Einzelhandel und aktuell insbesondere bei Galeria Karstadt Kaufhof zu erhalten. Und wir wissen auch, dass dieses Bemühen den Hintergrund bot für die Verhandlungen mit Signa. Wir hielten es jedoch in verschiedener Hinsicht für einen großen Fehler, sollte jetzt tatsächlich dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die Zuständigkeit für dieses Vorhaben entzogen werden und die weitere Standortplanung auf Basis des bisherigen Konzeptes von Signa erfolgen. Aus unserer Sicht wäre der vollständige Abriss eines intakten Bestandsgebäudes nicht nur ökologisch mehr als fragwürdig. Auch eine Rekonstruktion des ursprünglichen Gebäudes in alter monumentaler Größe ist mit Blick auf das Stadtgefüge am Hermannplatz aus unserer Sicht in der heutigen Zeit völlig unangemessen. Die Rekonstruktion einer historischen Architektur aus der Endphase der Weimarer Republik fällt aus der Zeit und schafft keine „identitätsstiftende Architektur“ im heutigen Kreuzberg oder Neukölln, wie es im LOI gewünscht wird.

Wir teilen diesbezüglich auch ausdrücklich die fachliche Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg vom 30. August 2019, in der es heißt: „Aufgrund von Dimension, Wirkung und geplanter Nutzung des Gebäudes würde es im umgebenden Stadtgefüge wie ein Fremdkörper wirken und könnte daher nicht nur keine Symbolkraft für die angrenzenden Bezirksflächen entfalten, sondern würde vielmehr ein irreführendes Signal senden und letztlich weitgehend nur für sich stehen.“Das Vorhaben steht zudem im Widerspruch zu bisherigen bezirklichen Verkehrs-und Grünflächenkonzepten und würde im Rahmen der baulichen Umsetzung einen zentralen Verkehrsknotenpunkt zweier Bezirke über Jahre hinweg lahmlegen.

Vor allem aber sorgt uns, dass ein neuer Konsum-und Eventpalast für gravierende Umstrukturierungen im Stadtteilumfeld sorgen dürfte. Noch ist das Karstadt-Warenhaus am Hermannplatz das Ankerzentrum im lokalen Markt und hat eine stabilisierende Funktion für das Umfeld. Wir beobachten jedoch bereits jetzt rund um den Hermannplatz eine massive Verdrängung des herkömmlichen Kleingewerbes, das auf den Alltagsbedarf für die lokale Bevölkerung ausgerichtet ist, durch ein wachsendes Angebotan Gastronomie, das auf Tourismus ausgerichtet ist. Eine monumentale Signa-Mall am Hermannplatz dürfte diese Entwicklung deutlich beschleunigen.

In diesem Zusammenhang sollte auch nicht unerwähnt bleiben, dass der geplante Abriss und Neubau des Gebäudes am Hermannplatz auch den dortigen Karstadt-Standort selbst und die dortigen Arbeitsplätze in Frage stellt. Nicht anders dürfte es auch zu verstehensein, dass im LOI weder Zusagen über den Erhalt der jetzigen Verkaufsfläche von Karstadt am Hermannplatz noch eine Garantie für den Erhalt der dortigen Arbeitsplätze während der zu erwartenden langjährigen Bauphase fixiert wurden. Es wird hingegen immerdeutlicher: im Mittelpunkt des Interesses der Signa-Gruppe steht nicht das Warenhausgeschäft, sondern die Renditen, die durch Immobilienhandel und -verwertung zu erzielen sind. Die Warenhäuser sind dabei bestenfalls Mittel zum Zweck zur Optimierung des Geschäftes mit Immobilien und wurden in Berlin genau in diesem Sinne eingesetzt. So bestehen im Übrigen auch ganz erhebliche Zweifel, dass die Schließungsankündigungen für die Berliner Warenhaus-Filialen tatsächlich in erster Linie betriebswirtschaftlich motiviert waren. Laut Auskunft von Signa waren die Berliner Standorte jedenfalls vor Beginn der Corona-Krise noch im Plus.

Signa hat die Corona-Krise viel mehr als Chance begriffen, um ihren eigentlichen Interessen im Immobiliengeschäft Nachdruck zu verleihen.Unter dem Strich bleibt es eine inakzeptable Form der politischen Erpressung, wenn die Signa-Gruppe Hunderte von Beschäftigten und ihre Arbeitsplätze an verschiedenen Standorten in unserer Stadt in Geiselhaft nimmt, um an einem Ort wie dem Hermannplatzeigene Bau-Interessen als Immobilienkonzern brachial durchzusetzen. Für Signa mag ein gigantischer Retro-Bau seinen Werbezweck erfüllen, der insbesondere auch Tourist*innen anziehen dürfte, und zudem dem Konzern Renditen im Immobiliengeschäft garantiert–für den betroffenen Stadtteil selbst und die angrenzenden Nachbarschaften wäre er ganz sicher vor allem eines: eine große Belastung.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass der Berliner Senat die Zuständigkeit für die Bauvorhaben von Signa am Hermannplatz federführend weiter beim Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg belässt und seine diesbezüglichen Vorstellungen in die bezirklichen Prozesse einspeist. Nur so bleiben eine bürgernahe Debatte und Entscheidung möglich. Signa sollte ihre Pläne für den StandortHermannplatz grundsätzlich überdenken, von dem geplanten Abriss Abstand nehmen und eine behutsame und städtebaulich verträgliche Weiterentwicklung des Bestandsgebäudes im Rahmen der bezirklichen Vorgaben in Angriff nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Reza Amiri
Mitglied im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Fraktion DIE LINKE in der BVV Friedrichshain-Kreuzberg

Canan Bayram
MdB Bündnis 90/Die Grünen Friedrichshain-Kreuzberg

Annika Gerold
Vorsitzende der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen in der BVV Friedrichshain-Kreuzberg

Gaby Gottwald
MdA DIE LINKE Friedrichshain-Kreuzberg

Pascal Meiser
MdB DIE LINKE Friedrichshain-Kreuzberg

Oliver Nöll
Vorsitzender der Fraktion DIE LINKE in der BVV Friedrichshain-Kreuzberg

Katrin Schmidberger
MdA Bündnis 90/Die Grünen Friedrichshain-Kreuzberg

Julian Schwarze
Vorsitzender der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen in der BVV Friedrichshain-Kreuzberg