Kategorie: Zweckentfremdung

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Neue und alte Projekte für 2022/23 – einige Ergebnisse der Haushaltsverhandlungen für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Seit März verhandeln wir als Fraktionen in den Fachausschüssen und dem Hauptausschuss den neuen Doppelhaushalt für 2022/23. Gerade für das Thema Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen war die Ausgangslage der Verhandlungen konfliktgeladen – die neue Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hatte vor allem beim Thema „Kooperative Stadtentwicklung“ finanzielle Mittel gestrichen. Jetzt liegen zwei Monate Haushaltsverhandlungen hinter uns. Nach unzähligen Fragen, Berichten und einigen Änderungsanträge haben wir sehr viele grüne Projekte durchgesetzt. Bald kann es also losgehen mit der Umsetzung.

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Hier eine Zusammenfassung unserer wichtigsten Projekte:

Mehr Genossenschaftsförderung und Unterstützung für die Genossenschaftliche Ankaufsagentur

Die im November 2021 gegründete Häuser Bewegen GIMA Berlin-Brandenburg eG i.G. ist ein starkes Instrument zur Sicherung von Boden und Immobilien. In München seit 2007 erfolgreich aktiv und in Frankfurt am Main als Gemeinschaftsprojekt von Stadt und Genossenschaften in Gründung, kann eine GIMA durch Aufsuchen, Vermitteln und Anbahnen von Grundstücksankäufen zugunsten gemeinwohlorientierter Unternehmen, wie Genossenschaften oder Hausprojekten, die Gemeinwohlorientierung des Berliner Immobilienmarktes stärken. Um das Instrument auch für Berlin nutzbar zu machen, konnten wir eine Anschubfinanzierung von 70.000 Euro in 2022 und 100.000 Euro in 2023 ermöglichen. Außerdem haben wir erreicht, dass nun circa 32 Millionen Euro in 2022 und 25 Mio. Euro in 2023 den Genossenschaften für den Bestandserwerb und Neubau als Förderung zur Verfügung steht. Zudem wird die Neubauförderung von 5.000 Sozialwohnungen jährlich jetzt finanziell ermöglicht. Mehr wäre natürlich nötigt gewesen, aber immerhin werden die Förderkonditionen verbessert. Nun ist es wichtig, die Förderrichtlinien jeweils schnell zu überarbeiten.

Ein Miet- und Wohnungskataster – Transparenz auf dem Immobilienmarkt endlich herstellen

Insgesamt 2,7 Millionen Euro stehen in den nächsten Jahren bereit, damit wir das schon in der letzten Legislatur zwischen Rot-Grün-Rot vereinbarte Miet- und Wohnungskataster einführen können. Ein solches Kataster wie es dies in der Schweiz und Schweden bereits gibt, soll digital Informationen über alle Berliner Wohnungen und Gewerbeeinheiten festhalten bezüglich Austattung, Miethöhe, Eigentümer*innen, aber auch der energetische Zustand und ob es sich um eine Sozial- oder Eigentumswohnung handelt. Dieses Projekt hatten die Senator*innen der letzten Legislatur leider nicht umgesetzt. Nun gehen wir es an, damit endlich sichtbar wird, wer hier welche Immobilien besitzt und welche Briefkastenfirmen, Fonds und andere Unternehmen in welchen Stadtteilen welche Probleme bereiten. Zukünftig sollen damit also Probleme auf dem Wohnungsmarkt wie spekulativer Leerstand besser kontrollierbar gemacht werden, und uns Hinweise geben, wo der wohnungspolitische Schuh am meisten drückt. Weitere Rechtsgutachten sollen nun die Umsetzung in die Wege leiten. Dazu werden wir auch als Grüne Fraktion bald einen konkreten Vorschlag machen, denn nun gilt es die gesetzliche Grundlage für das Kataster zu legen.

Eine Ombudsstelle für die Mieter*innen der Landeseigenen Wohnungsunternehmen

Die Wohnraumversorgung Berlin (WVB) hat in den vergangenen Monaten einige kritische Momente durchgemacht. Neben der Kündigung des Vorstandmitglieds Ulrike Hamann sollte die WVB nur marginal im Haushalt berücksichtigt werden. Wir haben nun in den Verhandlungen die Einrichtung einer Ombudsstelle für Mieter*innen der Landeseigenen Wohnungsunternehmen verankert. Dafür bekommt die WVB 100.000 Euro in 2022 und 200.000 Euro in 2023 für die Ausschreibung und die externe Beauftragung einer unabhängigen Ombudsstelle. Sie soll Anfragen und Beschwerden aus den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen annehmen und zwischen Konfliktparteien vermitteln und auch die Mieter*innengremien damit unterstützen und entlasten.

Initiativenforum Stadtpolitik

Das Initiativenforum Stadtpolitik (IniForum) wurde 2020 gegründet und ist an den Verein Stadtprojekte e.V. angegliedert. Das Forum bietet die Möglichkeit, Belange stadtpolitischer Initiativen in direktem Gespräch mit Politiker*innen, Verwaltungsmitarbeiter*innen und Expert*innen zu verhandeln und sie gleichzeitig in eine breitere Öffentlichkeit zu bringen. Das IniForum will ein „Gegengewicht gegenüber Politik, Verwaltung und Immobilienlobby” herstellen und damit die Mietenbewegung aktiv stärken und ihnen Ressourcen für ihre Arbeit zur Verfügung stellen. Im Haushaltsentwurf der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen war nicht klar, ob das Iniforum so weitergeführt und wie hoch finanziert wird. Wir haben nun sichergestellt, dass der Träger dieses Format in den kommenden zwei Jahre mit jährlich 165.000 Euro fortsetzen kann.

Rekomm+-Projekt

Das Projekt Rekommunalisierung Plus hat das Ziel, den sozialen Zusammenhalt und die nachbarschaftlichen Beteiligungsstrukturen im Kontext der Wohnungsfrage zu erweitern und die demokratische Partizipation sowie auch den gesellschaftlichen Zusammenhalt in Berlin zu stärken. Bezugnehmend auf das im Koalitionsvertrag (2016) erklärte Ziel, den kommunalen Bestand insbesondere durch Ankäufe im sozialen Wohnungsbau zu erweitern und die Objekte wieder in Landeshand zu überführen, hat das Projekt „Rekommunalisierung Plus“ in den letzten Jahren rund um das Kottbusser Tor den inhaltlichen und organisatorischen Rahmen für eine deutliche Stärkung von Teilhabe und sozialen Zusammenhaltes geschaffen. Wir haben uns dafür eingesetzt, dass das Rekomm+-Projekt auch in 2023 fortgesetzt und eine Ausweitung auf weitere Siedlungen geprüft wird. Dafür konnten wir Mittel von 160.000€ jeweils für 2022 und 2023 absichern.

Taskforce für bedrohte Räume der Berliner Mischung & Soziokultur

Die Taskforce für bedrohte Räume, soll – als kurzfristig handelndes Notfallgremium – Verdrängung und Verlust von soziokulturellen Räumen notfalls auch im letzten Moment verhindern. Zudem müssen Projekte auch langfristig unterstützt und geschützt werden. Hierfür ist eine Stelle erforderlich, die soziale und kulturelle Akteur:innen in Stadtentwicklungsprozessen begleitet und berät und die Abstimmung mit der Berliner Politik und Verwaltung auf Landes- und Bezirksebene aktiv unterstützt. Die Taskforce für bedrohte Räume der Berliner Mischung & Soziokultur war im Koalitionsvertrag mit einem Prüfauftrag versehen, war aber leider nicht im Haushaltsentwurf berücksichtigt. Jetzt haben wir für 2023 150.000 Euro für eine Konzepterstellung verhandelt.

Initiative Urbane Praxis

Die Initiative setzt sich für den Aufbau von ressortübergreifenden, intermediären Strukturen ein, koordiniert bei Genehmigungsfragen und begleitet Prozesse der Urbanen Praxis auf den Flächen der Initiative. Außerdem organisiert die Ini den Nationalen und internationalen Fachaustausch. Der Berliner Projektfond Urbane Praxis hat nichts mit der Initiative Urbane Praxis zu tun. Der Projektfonds wurde 2021 von der Stiftung Kulturelle Weiterbildung und Kulturberatung administriert und soll von der Senatsverwaltung für Kultur und Europa verstetigt werden. Die Initiative Urbane Praxis heißt im Haushalt Netzwerkstelle und Projektbüro Urbane Praxis. Dafür gibt es 2022 und 2023 jeweils 300.000€.

Bezirkliche Anlaufstellen für Bürger*innenbeteiligung

2019 hatte der Senat nach langer Diskussion die Leitlinien für Bürgerbeteiligung (LLBB) beschlossen. Teil der Leitlinien ist die Einrichtung von Anlaufstellen. Diese sollen zu städtebaulichen Vorhaben beraten, informieren und vernetzen, die Bürger*innen bei deren Selbstorganisation unterstützen. Im Entwurf der Senatsverwaltung wurden die Mittel für die bezirklichen Anlaufstellen für Bürgerbeteiligung von 250.000 auf 160.000 Euro gekürzt. Als Reaktion gab es einen Brief der betroffenen Bezirke mit der Forderung nach Aufstockung. Wir haben nun als Koalition einen Änderungsantrag beschlossen, für 2023 Mittel bis 250.000 Euro für diejenigen Bezirke einzustellen, in denen tatsächlich aktive oder im Aufbau befindliche Anlaufstellen geben wird. Damit wird gewährleistet, dass die Bezirke, die sich bisher um den Aufbau bemühen, abgesichert sind. Gleichzeitig werden die anderen Bezirke motiviert, die Einrichtung der Anlaufstellen anzugehen.

Weitere kleinere Projekte wie ein Rechtsgutachten zu den landesrechtlichen Möglichkeiten, um den Schutz vor Eigenbedarfskündigungen zu stärken ebenso wie der neue Wohnraumbedarfsbericht, der nächstes Jahr erscheinen soll, sind ebenso nun haushalterisch abgesichert. Natürlich wird der Runde Tisch Liegenschaftspolitik bald wieder starten und auch ein Modellprojekt für dauerhafte Mietpreisbindungen auf dem Dragoner Areal ist nun finanziell berücksichtigt. Im Rahmen der Haushaltsverhandlungen haben wir uns als Koalition auch darauf verständigt, das sog. Gesetz zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu reformieren und die Vollzugsdefizite zu beseitigen, damit wir bei Leerstand und fehlender Instandsetzung endlich Häuser durch einen Treuhänder verwalten lassen können, der dann Wohnraum wieder zur Vermietung bringt.

Sobald der Haushaltsentwurf im Hauptausschuss und im Plenum beschlossen wird, wird er digital hier abrufbar sein.

Finanzmittel sind die Voraussetzung für politische Projekte, nun muss es darum gehen, diese in die Umsetzung zu bringen, die eigentliche Arbeit beginnt also erst jetzt.

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Zweckentfremdung von Wohnraum – Debatte im Plenum zur geplanten Reform

Es steht eine weitere Reform des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes an. Kürzlich hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den entsprechenden Entwurf an das Parlament zur Beratung gegeben. Und das ist auch dringend nötig, denn der Entwurf muss deutlich nachgebessert werden, damit das Gesetzt ein scharfes Instrument für den Schutz von Wohnraum wird. Ziel des Zweckentfremdungsverbots ist es, Wohnraum genau seinem eigentlichen Zweck zuzuführen – kurzum dafür zu sorgen, dass in Wohnraum gewohnt wird und Wohnungen nicht zu überhöhten Renditeobjekten werden. Das gilt insbesondere für nicht genehmigte Nutzungen als Ferienwohnungen oder für spekulativen Leerstand.

Leider wirft der Entwurf seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung viele Fragen auf und wir sehen einiges an Nachbesserungsbedarf. Deshalb werden wir jetzt die parlamentarischen Beratungen nutzen, um den Entwurf zu verbessern. Um welche Punkte es dabei besonders geht, das führe ich in meiner Rede aus, die ihr hier sehen könnt (Quelle: rbb):

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Wir brauchen eine mietenpolitische Revolution in Berlin – Gastbeitrag im Tagesspiegel

Wir brauen ein neues soziales Mietrecht und eine Gemeinwohlorientierung im Wohnungsbereich. In einem Gastbeitrag für den Tagesspiegel vom 15. September skizziere ich, welche Maßnahmen dringend nötig sind – der Text ist hier nachzulesen:

Wir brauchen eine mietenpolitische Revolution in Berlin

Ob in der Bürgersprechstunde, auf dem Podium oder am Straßenstand: Verzweifelte Menschen, die nicht wissen, ob sie bald noch ihre Wohnungen Zuhause nennen dürfen, treffe ich tagtäglich. Ob überteuerte Modernisierungen, Mieterhöhungen über dem Mietspiegel oder Eigenbedarfskündigungen – die Missstände im Mietrecht frustrieren die Menschen zu Recht. Als Landes- und Bezirkspolitiker fühlen wir uns oft wie die Feuerwehr mit zu wenig Löschwasser im Schlauch.

Es ist 5 vor 12, um das massive Ungleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern zu stoppen. Da hilft nur eins: Das Bundesmietrecht braucht eine radikale soziale Wende.

Es ist nicht sinnvoll, dass auf dem Land die gleichen Rahmenbedingungen wie in Stadtstaaten gelten, Mieten und Einkommen sind zu unterschiedlich. Zum Schutz der Mieter sollten die Kommunen selbst darüber entscheiden können, wann sie Mietobergrenzen für notwendig halten. Und beim Schutz von Mietwohnungen vor Umwandlung in Eigentumswohnungen brauchen die Länder endlich die Entscheidungsgewalt, um das Geschäftsmodell zu stoppen. Und es braucht dringend Schutzregeln für kleines Gewerbe. Dazu muss das Miet- und Baurecht auf Bundesebene komplett umgekrempelt werden. Aller Reförmchen zum Trotz: CDU und SPD in der Bundesregierung bleiben Handlanger der Immobilienlobby. Rot-Rot-Grün in Berlin bleiben so nur geringe Möglichkeiten, auf die Mietentwicklung zu wirken. Umso mehr brauchen wir eine mietenpolitische Revolution in den Bereichen, in denen wir Einfluss haben.

Wir brauchen Neubau – und zwar schnell. Aber das reicht nicht aus. In Wien sind über 60 Prozent der Wohnungen in kommunaler und genossenschaftlicher Hand. Die gemeinwohlorientierten Bauträger – landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Stiftungen – stellen dort sicher, dass Wohnraum dauerhaft sozial gebunden und vor Spekulation geschützt ist. Durch ein Bündnis mit den gemeinwohlorientierten Bauträgern können wir es schaffen, in Berlin den Anteil von gerade mal 30 Prozent in den nächsten Jahren massiv durch Ankauf und Neubau zu erhöhen. Dazu brauchen sie günstige Grundstücke in Erbpacht und eine Neubauförderung, die weit über 30 Jahre hinaus geht. Ein Mietmoratorium, wie es zuletzt gefordert wurde, ist gut. Den Anfang müssen wir bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen machen. Einige hundert Millionen Euro Gewinne erzielen sie jedes Jahr und schlagen bei Modernisierungen und Neuvermietungen ganz schön zu. Die Aktiengesellschaften und GmbHs in Landesbesitz arbeiten oft noch zu renditeorientiert. Warum sie nicht in Anstalten öffentlichen Rechts umwandeln? Die Folge: Mehr Transparenz und stärkere Kontrolle. Außerdem sollte Berlin neue Wohnformen schützen und Mieterselbstverwaltung fördern. Auch Baugebote, Vorkaufsrechtssatzungen, Flächenankäufe und eine reformierte Bauordnung gehören in den Instrumentenkasten einer am Gemeinwohl orientierten Wohnungspolitik. Besonders wichtig ist jedoch, dass wir die Bezirke endlich ausreichend stärken, durch Personal und Geld. Sie sind es, die gegen illegalen Leerstand und Zweckentfremdungen, verfallene Häuser und fehlende Instandhaltungen vorgehen müssen. Und sie sind es, die neue Milieuschutzgebiete beschließen und das Vorkaufsrecht anwenden und kontrollieren können.

In Berlin haben wir kostenlose Mieterberatungen eingerichtet. Was wir aber noch brauchen, sind Angebote der Begleitung von Hausgemeinschaften vor Ort. Gerade bei Modernisierungen dauern die Prozesse oft Jahre. Es gibt so viele Betroffene, die verständlicherweise überfordert sind. Eine Beratung, die diese Menschen aktiv aufsucht und begleitet, kann vielen helfen, sie im Kampf um ihre Wohnung entscheidend zu stärken. Ein Klagefonds kann dafür sorgen, dass auch arme Mieter sich wehren können. Um diesen Kampf um unsere Stadt zu gewinnen, müssen wir noch viele und radikale Schritte gehen. Starten wir in Berlin endlich die mietenpolitische Revolution, statt auf eine dringend notwendige soziale Wende auf Bundesebene zu warten.

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Nachbesserung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes: Der Schutz von Wohnraum bekommt größte Priorität

Die Koalitionsfraktionen haben das Gesetz zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verschärft. Der Erhalt von Wohnraum zu Wohnzwecken bekommt dabei höchste Priorität , aber auch die Rückgewinnung. Aufgrund mangelhafter Regelungen und vieler Praxiserfahrungen ist dies notwendig.

Trotz des Zweckentfremdunsverbotsgesetzes erleben wir stadtweit eine Zunahme von spekulativem Leerstand von Wohnraum und legalen Abrissen, aber auch von Untervermietungen als Ferienwohnungen. Seit 2014 wurden zwar insgesamt wieder ca. 8000 Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt zugeführt, das ist jedoch angesichts des Wohnraummangels in der Stadt nicht ausreichend.

Meine Rede im Plenum zu den Änderungen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes gibt es hier (Quelle des Videos: rbb):

Wie bereits im Koalitionsvertrag angekündigt, wird bestehender Wohnraum zukünftig stärker vor Abriss und spekulativem Leerstand geschützt: Bisher galt, dass bei einem Abriss jeder beliebige Neubau als Ersatzwohnraum anerkannt werden musste. Hier ist eine haarscharfe Klarstellung notwendig: Nur wenn neuer Wohnraum im gleichen Bezirk und mit vergleichbaren Mietpreisen geschaffen wird, soll dieser als Ersatzwohnraum anerkannt werden. So wollen wir den finanziellen Fehlanreiz beseitigen, der bisher bestand, weil keinerlei Bedingungen an den Ersatzwohnraum gestellt wurden. Zwar ist diese Regelung sehr weitgehend, doch notwendig, damit die Konzentration der Ferienwohnungen auf die Innenstadtbezirke nicht weiter angeheizt wird. Zudem werden die genehmigungsfreien Leerstands-Fristen von sechs auf drei Monate verkürzt, damit die Bezirke früher einschreiten können.

Auch werden die Regeln zum Rückbau und zur Wiederherstellung von Wohnraum nach Verstößen gegen das Zweckentfremdungs-Verbotsgesetz verschärft. Um Verstöße gegen das Gesetz bei wiederholter Missachtung zukünftig schlagkräftiger ahnden zu können, wird ein sogenanntes Treuhänder-Modell eingeführt: Wird der Aufforderung zur Beseitigung einer Zweckentfremdung nicht nachgekommen und helfen andere Sanktionen nicht, dann soll zukünftig als letztes Mittel ein Treuhänder für die entsprechenden Wohnungen oder Gebäude eingesetzt werden. Der Treuhänder sorgt dann für die Sicherung der Wohnnutzung. Unbestritten dabei ist, dass das Land die Bezirke dabei mit Personal und finanziellen Mitteln unterstützen muss, damit das Instrument überhaupt zur Anwendung kommen kann.

Ebenso werden die Geldbußen bei Verstößen – nach Münchner Vorbild – auf bis zu 500.000 Euro erhöht. Denn Abriss, spekulativer Leerstand oder illegale Ferienwohnung sind oft so profitabel, dass die bisher verhängten Geldstrafen einfach hingenommen werden.

Bei den Ferienwohnungen hat sich die rot-rot-grüne Koalition für die Beibehaltung der Genehmigungspflicht und für die Einführung von Registriernummern entschieden. Damit wird einerseits „Homesharing“ zugelassen, andererseits aber das Geschäftsmodell „Ferienwohnungen“ so weit wie möglich unterbunden. Berliner*innen, die ihre Hauptwohnung Dritten überlassen wollen, können das zeitweise tun, jedoch müssen sie wie bisher eine Genehmigung dafür beantragen und die Gründe dafür darlegen. Dabei hat sich die Koalition gegen eine feste Tagesregelung entschieden, um individuelle Lösungen zu ermöglichen. Nach heftigen Protesten der Bezirke war es besonders wichtig die Genehmigungspflicht aufrecht zu erhalten. Nur wenn die Unterlagen vorab eingereicht werden, kann eine Kontrollierbarkeit der Behörden gewährleistet werden. Zusätzlich soll eine Registriernummer beim Anbieten auf den Portalen die Kontrollierbarkeit für die Bezirke verbessern.

Im Gegensatz dazu werden bei den Zweit- beziehungsweise Nebenwohnungen die Möglichkeiten diese als Ferienwohnungen zu vermieten auf 90 Tage eingeschränkt. Die bisherige Rechtssprechung hatte bis zu 182 Tage pro Jahr erlaubt, weil der Gesetzgeber das bisher nicht beschränkt hatte. Da bei einer Nebenwohnung die Eigentumsfreiheit geringer ist, halten wir eine Begrenzung von 90 Tagen für angebracht. Damit wollen wir dem Trend entgegenwirken, dass Wohnungen in Berlin gekauft, und mit dem Vermieten als Ferienwohnung die Kredite schneller abbezahlt werden statt sie normal zu vermieten.

Besonders notwendig ist die Streichung der sogenannten Genehmigungsfiktion. Mit dieser Regelung sollten Genehmigungen für Ferienwohnungen automatisch als erteilt gelten, wenn die Bezirksämter nicht binnen 14 Wochen widersprechen. Diese Regelung war von Anfang an ein Konstruktionsfehler, denn es kann nicht sein, dass der Poststempel darüber entscheidet, ob und wo eine Ferienwohnung erlaubt ist.

Mit all diesen gesetzlichen Änderungen nutzen wir als Rot-Rot-Grün die uns zur Verfügung stehenden Mittel, um eine konsequente Wohnungspolitik im Sinne der Mieter*innen zu machen.