Heute debattiert der Ausschuss für Bauen, Wohnen und Verkehr im Berliner Abgeordnetenhaus erstmals über das geplante neue Berliner Wohnraumversorgungsgesetz. Das Artikelgesetz geht auf die Gespräche zwischen Senat und den Initiatoren des Mietenvolksbegehren im Sommer zurück. Noch im November soll das Gesetzt beschlossen werden.
Als Grüne begrüßen wir zwar den vorliegenden Gesetzentwurf als ersten wichtigen Schritt hin zu einer sozial orientierten Wohnungspolitik (unseren Parteitagsbeschluss dazu gibt's hier). Dennoch setzen wir uns im parlamentarischen Verfahren für Nachbesserungen ein. Wir wollen dafür eintreten, dass die Fragen, die durch den Gesetzentwurf nicht oder nur teilweise gelöst werden, weiter auf der politischen Agenda bleiben. Um die großen Herausforderungen in der Berliner Wohnungspolitik in den nächsten Jahren zu bewältigen, braucht es nach wie vor einen Kurswechsel.
Als Grüne Fraktion im Abgeordnetenhaus werden wir folgende Änderungsanträge zum Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln) stellen:
Die Vorlage – zur Beschlussfassung – wird wie folgt geändert:
Artikel 1
Das Wohnraumgesetz Berlin vom 1. Juli 2011 (GVBl. S. 319) wird wie folgt geändert:
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Die Inhaltsübersicht wird wie folgt geändert:
Nach Angabe zu § 1 wird eingefügt:
§ 1a Tatsächliche Aufwendungen des Vermieters
§ 1b Einrichtung einer Expertenkommission zur Vorbereitung der Einführung einer Sozialen Richtsatzmiete“
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Nach §1 wird §1a in folgender Fassung eingefügt:
„§ 1a Tatsächliche Aufwendungen des Vermieters
Bei der Berechnung der Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen ist es dem Vermieter nicht gestattet, gegenüber dem Mieter laufende Aufwendungen in Anrechnung zu bringen, mit denen der Rechtsvorgänger des Vermieters oder ein Dritter, nicht aber der Vermieter selbst belastet ist. Das Nähere regelt eine Verordnung des Senats von Berlin.“
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Nach §1a wird §1b in folgender Fassung eingefügt:
„§ 1b Einrichtung einer Expertenkommission zur Vorbereitung der Einführung einer Sozialen Richtsatzmiete(1) Zur Vorbereitung und Ausarbeitung von Vorschlägen für einen Gesetzentwurf, mit dem die Mieten im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau unter Aufrechterhaltung der öffentlichen Belegungsrechte unter Beachtung der Zielsetzung der Konsolidierung des Haushalts des Landes Berlin nachhaltig auf ein Niveau unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gesenkt werden sollen (soziale Richtsatzmiete), wird eine Expertenkommission eingerichtet.
(2) Die Expertenkommission erarbeitet durch Sammlung und Auswertung von Material sowie durch Beauftragung von Sachverständigengutachten und durch Anhörung von Vertretern betroffener gesellschaftlicher Gruppen ein effektives Verfahren zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit der bei der Berechnung der Kostenmieten in Anrechnung gebrachten Kostenansätze. Auf dieser Grundlage legt die Expertenkommission unter Berücksichtigung verfassungsrechtlicher Erwägungen Vorschläge für eine gesetzliche Regelung zur Einführung einer objektbezogenen Sozialen Richtsatzmiete vor. Ferner arbeitet die Expertenkommission Empfehlungen für den Fall der Veräußerung von öffentlich geförderten Wohnungen und für den Fall der Änderung ihrer Finanzierung aus. Sie entwirft einen Vorschlag für ein das Wohnraumgesetz Berlin ablösendes neues Wohnraumförderungsgesetz Berlin und konzipiert einen Entwurf für eine Landesberechnungsverordnung und eine Neubaumietenverordnung für Berlin.
(3) Der Expertenkommission gehören zehn Mitglieder des Abgeordnetenhauses von Berlin und zehn sachverständige Personen an, die nicht Mitglieder des Abgeordnetenhauses sind. Die Mitglieder der Expertenkommission und die bzw. der Vorsitzende der Expertenkommission sowie deren bzw. dessen Stellvertreter/-in werden vom Abgeordnetenhaus unter Berücksichtigung des prozentualen Stärkeverhältnisses der Fraktionen gewählt.
(4) Die Expertenkommission nimmt ihre Tätigkeit zum 1. Februar 2016 auf und beendet diese nach Erledigung der in Absatz 2 genannten Aufgaben durch Beschluss des Abgeordnetenhauses.
(5) Die Sitzungen der Expertenkommission sind öffentlich, soweit nicht mit der Mehrheit der Mitglieder der Expertenkommission für einzelne Sitzungen etwas anderes beschlossen wird. Wird der Ausschluss der Öffentlichkeit beschlossen, so haben alle Mitglieder der Expertenkommission über ihre Wahrnehmungen aus der jeweiligen Sitzung Stillschweigen zu bewahren.
(6) Der Senat ist verpflichtet, der Expertenkommission auf Verlangen die für ihre Arbeit erforderlichen Auskünfte auch aus Dateien zu erteilen sowie Akten und sonstige amtliche Unterlagen vorzulegen. Sofern diese Auskünfte, Akten und Unterlagen Gegenstand einer nichtöffentlichen Sitzung der Expertenkommission sind, gilt die Schweigepflicht gem. Absatz 5 Satz 2 entsprechend.
(7) Die Expertenkommission erstattet dem Abgeordnetenhaus im Abstand von jeweils einem halben Jahr schriftlich Bericht. Jedes Mitglied der Expertenkommission ist berechtigt, eine abweichende Meinung darzulegen; diese Stellungnahmen sind dem Bericht beizufügen.
(8) Über die finanzielle und personelle Ausstattung der Expertenkommission beschließt das Präsidium des Abgeordnetenhauses.
(9) Den nichtparlamentarischen Mitgliedern der Expertenkommission wird für ihre Mitarbeit auf Antrag eine angemessene Aufwendungsentschädigung gewährt, über deren Höhe das Präsidium des Abgeordnetenhauses befindet. Durch die Expertenkommission angehörte Personen werden auf Antrag nach dem Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen vom 26. Juli 1957 (BGBl. I S. 902) in der jeweils geltenden Fassung entschädigt.“
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§ 2 (1) wird wie folgt ergänzt:
Mieterhaushalte im öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einem Einkommen bis zu den Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 10 des Gesetzes vom 29. Juni 2015 (BGBl. I S. 1061) geändert worden ist, haben auf Antrag, soweit die weiteren Voraussetzungen vorliegen, einen höheren Anspruch auf einen Zuschuss zur Miete. Der Anspruch auf einen Mietzuschuss besteht, höchstens unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnflächen in Absatz 2 und vorbehaltlich der Regelungen in den Absätzen 4 bis 10, in Höhe des Betrages der Nettokaltmiete, der
a) 25 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden bis Energieeffizienzklasse E,
b) 22 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse F,
c) 21 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse G oder
d) 20 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse H
übersteigt.
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§ 2 (2) wird wie folgt neu gefasst:
„Wohnungsgrößen sind angemessen, wenn pro Haushaltsmitglied ein Zimmer zuzüglich ein weiteres Zimmer zur Verfügung steht. Unter begründeten besonderen Lebensumständen hat die zuständige Stelle die Lebensumstände zu berücksichtigen und soll Überschreitungen zulassen.“
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In §2 (5) wird im 1. Satz das Wort „Bruttokaltmiete“ durch das Wort „Bruttowarmmiete“ ersetzt.
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§ 2 (7) wird gestrichen.
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In § 2 (8) wird der 1. Satz wie folgt ergänzt:
„4. durch Unterzeichnung einer Erklärung den etwaig gegen den Vermieter bestehenden Anspruch auf Herausgabe von überzahlter Miete in Höhe des Mietzuschusses an das Land Berlin abzutreten.“
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Nach § 2 wird §2a in folgender Fassung eingefügt:
„§2a Befristung des Mietzuschusses nach §2
Der Mietzuschuss wird befristet bis zur Einführung einer sozialen Richtsatzmiete, spätestens bis zum 1.1.2018 gewährt.“
- § 5 wird gestrichen.
Artikel 2
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§ 2 (1) Satz 1wird wie folgt neu gefasst:
„66 Prozent der jährlich freiwerdenden Wohnungen im Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen sollen an wohnberechtigte Haushalte nach § 3 Absatz 3 bis 5 höchstens zur ortsüblichen Vergleichsmiete vergeben werden.“ -
In § 2 (1) wird folgender Satz ergänzt:
„Die Wohnungsvergabe an die in den vorstehenden Sätzen beschriebenen Gruppen von Haushalten soll räumlich gleichmäßig im Bestand des jeweiligen landeseigenen Wohnungsunternehmens vorgenommen werden.“ -
§ 2 (2) wird wie folgt neu gefasst:
„Bewerberinnen und Bewerbern um eine Mietwohnung darf die Anmietung einer Wohnung nicht wegen einer negativen Bonitätsauskunft einer privaten Auskunftei oder einer fehlenden Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verweigert werden.“ -
In § 2 (4) b) wird folgender Satz ergänzt:
„Für Mieterhaushalte im öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einem Einkommen bis zu den Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 10 des Gesetzes vom 29. Juni 2015 (BGBl. I S. 1061) geändert worden ist, gelten 25 Prozent des vollständigen, nachzuweisenden Haushaltsnettoeinkommens.“ -
In § 2 (4) c) wird folgender Satz ergänzt:
„Für Mieterhaushalte im öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einem Einkommen bis zu den Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 10 des Gesetzes vom 29. Juni 2015 (BGBl. I S. 1061) geändert worden ist, gelten 22 Prozent des vollständigen, nachzuweisenden Haushaltsnettoeinkommens.“ -
§ 2 (5) a) wird wie folgt neu gefasst:
„Bei Durchführung von Mieterhöhungen gemäß § 559 Absatz 1 BGB soll die Nettokaltmiete höchstens um 6 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. -
§ 2 (5) Satz 2 wird wie folgt gefasst:
„Nach einer umfassenden Modernisierung soll die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.“ -
§ 3 (4) wird wie folgt neu gefasst:
„Für die Anerkennung eines Härtefalls sind Wohnungsgrößen angemessen, wenn pro Haushaltsmitglied ein Zimmer zuzüglich ein weiteres Zimmer zur Verfügung steht. Unter begründeten besonderen Lebensumständen haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen die Lebensumstände zu berücksichtigen und sollen Überschreitungen zulassen.“ -
§ 3 (5) wird gestrichen.
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§ 4 (1) wird wie folgt neu gefasst:
„Die landeseigenen Wohnungsunternehmen wirken durch geeignete Maßnahmen wie Informations-, Beratungs-, Mediations- und ähnliche Verfahren darauf hin, dass Kündigungen aufgrund von Mietrückständen vermieden werden.“ -
§ 4 (4) wird wie folgt neu gefasst:
„Auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen soll verzichtet werden, wenn der Mieterhaushalt bestehende Lohn- oder Gehaltsansprüche, Leistungsansprüche oder andere Forderungen gegenüber Dritten an das Wohnungsunternehmen bis zur Höhe der nicht erfüllten Mietforderungen sowie für zukünftig monatlich wiederkehrende Mietforderungen wirksam abgetreten hat bzw. der Leistungserbringer an das Wohnungsunternehmen zahlt.“ -
§ 6 wird wie folgt neu gefasst:
„§ 6 Mieterbeiräte und Mieterräte(1) Die landeseigenen Wohnungsunternehmen fördern die Bildung von Mieterbeiräten in Wohngebieten. Sie unterstützen die Wahl von Mieterbeiräten und leiten die Wahl bis zur konstituierenden Sitzung des Mieterbeirats. Innerhalb ihrer Bestände bilden die landeseigenen Wohnungsunternehmen ihrer Unternehmensstruktur entsprechende Wahlbezirke.
(2) Die Wahl eines Mieterbeirates erfolgt für fünf Jahre. Ein Mieterbeirat besteht aus drei bis neun Mitgliedern. Kandidieren und gewählt werden dürfen nur im Wahlbezirk wohnhafte Mieterinnen und Mieter, die mit der jeweiligen Wohnungsbaugesellschaft einen Mietvertrag haben. Die Wahl setzt keine Mindestbeteiligung der Mieterinnen und Mieter voraus. Grundsätze für die Wahlen zum Mieterbeirat erlässt die für das Wohnen zuständige Senatsverwaltung.
(3) Die Mieterbeiräte nehmen die Interessen der Mietergemeinschaft eines Wahlbezirks gegenüber dem landeseigenen Wohnungsunternehmen wahr und verstehen sich als Partner des Vermieters. Sie leiten wichtige Informationen der Mietergemeinschaft an das Unternehmen weiter und leisten einen Beitrag zur Verbesserung des Nachbarschaftsverhältnisses, zur Stabilisierung des Wohnortes und der Bindung der Mieterinnen und Mieter an das Wohnungsunternehmen. Im Rahmen der partnerschaftlichen Zusammenarbeit finden regelmäßige, mindestens jährliche, Beratungen des Vermieters mit den Mieterbeiräten statt. Bei Notwendigkeit können von beiden Seiten zusätzliche Beratungen eingefordert werden. Über die Beratungen sind Protokolle zu erstellen.
(4) Die Mieterbeiräte vertreten die Interessen der Mieterinnen und Mieter gegenüber der Wohnungsbaugesellschaft in allen das Mietverhältnis betreffenden Problemen, wie z. B. Fragen der Betriebskostenentwicklung und -abrechnung, der Mieterhöhungsverlangen, der Einhaltung der Miethöhe gemäß Mietspiegel, der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, der Hausordnung, der Hauswartleistungen, der Gemeinschaftsanlagen und des Wohnumfeldes. Die Mieterbeiräte begleiten auch Neubauprojekte und Nachverdichtungsvorhaben in den jeweiligen Wohngebieten.
(5) Die landeseigenen Wohnungsunternehmen gewähren den Mieterbeiräten das Informations-, Anhörungs-, Vorschlags-, Mitwirkungs- und Mitgestaltungsrecht. Die in diesem Zusammenhang von den Mieterbeiräten eingebrachten Vorschläge sind durch die Wohnungsbaugesellschaft zeitnah zu prüfen. Das Ergebnis ist den Mieterbeiräten in schriftlicher Form mitzuteilen.
(6) Die landeseigenen Wohnungsgesellschaften haben die Pflicht, zu Maßnahmen, die die Mieterinnen und Mieter betreffen, die Mieterbeiräte mindestens vier Wochen im Voraus zu informieren.
(7) Die Arbeit der Mieterbeiräte ist ein Ehrenamt. Die Mieterbeiräte sollen zur Absicherung ihrer Tätigkeit regelmäßig finanzielle Zuschüsse bis zu einer bestimmten Höhe erhalten, über deren Verwendung die Mieterbeiräte Rechenschaft ablegen müssen. Den Mieterbeiräten sollen kostenfrei angemessene Räumlichkeiten inklusive Betriebs- und Nebenkostenübernahme zur Verfügung gestellt werden. Zur Befähigung der Mitglieder der Mieterbeiräte sollen Fortbildungen angeboten werden.
(8) Zur Lösung grundsätzlicher Probleme zum Thema Wohnen und Mieten können wohnungsgesellschaftsübergreifende Mieterinitiativen gegründet werden.
(9) Bei jedem landeseigenen Wohnungsunternehmen ist zur Beteiligung der Mieterinnen und Mieter an Unternehmensentscheidungen jeweils ein Mieterrat zu bilden. Dazu werden in den Wahlbezirken durch die Mieterbeiräte im engen Zusammenwirken mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Wahlen zum Mieterrat durchgeführt. Die Mieterräte sollen in ihrer Zusammensetzung die Vielfalt der Mieterschaft repräsentieren. Der Aufsichtsrat legt die Anzahl der Mitglieder des Mieterrats fest und erlässt die Wahlordnung.
(10) Die Mieterräte befassen sich mit und nehmen Stellung insbesondere zu den Unternehmensplanungen bei den Neubau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsprogrammen, bei der Mieten- und Quartiersentwicklung sowie bei Gemeinschaftseinrichtungen und erhalten die dazu erforderlichen Informationen. Sie erhalten von der Geschäftsleitung der Wohnungsunternehmens rechtzeitig vor der Befassung des Aufsichtsrates die dazu erforderlichen Informationen. Die Mieterräte haben gegenüber den landeseigenen Wohnungsunternehmen Vorschlagsrechte zu allen weiteren das Wohnen betreffenden Fragen.
(11) Die Tätigkeit im Mieterrat ist ein Ehrenamt. Die Mieterräte sollen von den landeseigenen Wohnungsunternehmen eine Aufwandsentschädigung und Angebote für Fortbildungen erhalten. Die Aufwendungen werden im Geschäftsbericht veröffentlicht. Die Wohnungsunternehmen sollen die Tätigkeit der Mieterräte angemessen unterstützen.
(12) Bewerberinnen und Bewerber für den Mieterrat müssen einen Mietvertrag mit der jeweiligen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft haben und gesellschaftliche Funktionen sowie wirtschaftliche und auch persönliche Interessenkonflikte offenlegen.“
Artikel 3
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Nach §2(2) wird ein neuer Absatz 3 ergänzt:
„(3) Die Rechte des Parlaments bleiben davon unberührt.“ -
§ 3 (3) wird wie folgt neu gefasst:
"Es wird ein Fachbeirat gebildet, der aus 12 Personen mit dem dafür notwendigen einschlägigen Sach- und Fachverstand gebildet wird, die u.a. in Wissenschaft und Forschung, wohnungs- und mietenpolitischen Verbänden, Interessenvertretungen, Vereinen oder Initiativen sowie der Sozialarbeit bzw. Wohlfahrtspflege aktiv sind. Die Berufung der Mitglieder des Fachbeirats erfolgt auf Vorschlag der vorstehend benannten Institutionen durch das Abgeordnetenhaus Berlin."